北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某刚向本院提出诉讼请求：1.判令赵某聪协助赵某刚办理北京市大兴区一号房屋所有权转移登记手续，将北京市大兴区一号房屋过户至赵某刚名下；2.判令本案诉讼费由赵某聪承担。
事实和理由：原告赵某刚退休前系北京市某单位职工，获得产权人为北京市A公司（以下简称A公司）的房屋一间，作为职工宿舍使用。2014年，因北京市大兴区人民政府征收A公司上述宿舍上的国有土地使用权，A公司与原告赵某刚达成一致协议，原告赵某刚配合A公司搬迁腾退此宿舍，A公司给予原告赵某刚搬迁腾退补偿款60余万元，用于向北京B公司（以下简称B公司）购买安置房。
在此之前，原告赵某刚从其父亲赵某盛处，还获得以公共租赁住房承租人身份，承租产权人为W单位位于北京市西城区M号房屋（以下简称M号房屋）的权利。但是，根据当时的相关规定，若原告赵某刚购买其他住房，便不符合公共租赁住房配租条件，需从M号房屋腾退。原告赵某刚为了保留M号房续租权利，经与被告赵某聪商议，双方达成借名买房约定，决定由原告赵某刚出资，以被告赵某聪名义，向B公司购买安置房，并且购买安置房后，由原告赵某刚居住、使用。
2014年9月28日，原告赵某刚一次性支付B公司全部购房款641750元，借用被告赵某聪名义，向B公司购买北京市大兴区一号房屋（以下简称一号房屋），一号房屋至今一直由原告赵某刚实际使用并居住于此，原告赵某刚与被告赵某聪形成借名买房合同法律关系，原告赵某刚系一号房屋的实际房屋所有权人。近日，原告赵某刚多次要求被告赵某聪履行合同义务，协助原告赵某刚办理一号房屋所有权转移登记手续，将一号房屋过户至原告赵某刚名下，但是均遭到被告赵某聪无理拒绝，严重损害原告赵某刚的合法权益。为依法维护原告合法权益，特诉诸贵院，恳请贵院支持原告全部诉讼请求。
被告辩称
赵某聪辩称，不同意原告诉讼请求。一、被答辩人的起诉已经过了诉讼时效。2014年答辩人赵某聪签署了拆迁安置房买卖合同，被答辩人赵某刚具备购房资格及过户条件，长期没有进行主张，已经过了诉讼时效。
二、答辩人与被答辩人之间没有签订借名买房协议，亦没有口头协议。因此，不构成借名买房合同法律关系。被答辩人在起诉书中陈述的理由是因按照规定，赵某刚若购买其他住房，便不符合公共租赁住房配租条件，需从M号房屋腾退，所以与赵某聪协商一致由赵某刚出资，以赵某聪名义购房。但事实是因为被答辩人因生活作风问题，答辩人之母与其离婚后，为了保护子女的利益，答辩人之母与被答辩人经协商，将案涉房屋赠与给了被告。
被答辩人所述的M号房屋的承租人也一直是被答辩人的父亲，从未变更至被答辩人名下，更没有政策规定限制其购房。因此，被答辩人的所述理由不成立，且其目的也在恶意规避法律法规规定，隐藏真实财产信息。
三、答辩人也对案涉房屋进行了实际出资，并拥有了全部所有权，被答辩人无权主张将案涉房屋变更至其名下。答辩人支付了装修款、公共维修基金、房产证手续费、物业费、各项税费等相关购房、居住费用。被答辩人所提交的生活交费记录也系答辩人转给被答辩人，被答辩人代缴的。并且，因答辩人工作距离便利程度及被答辩人之前被拆迁的房屋亦在大兴，长期居住在大兴，从便利程度上双方考虑，由答辩人住在西城区的M号公租房，被答辩人住在案涉房屋。
四、案涉房屋的全部手续、购房合同、物业合同、房产证、完税票据等均在答辩人处保管，被答辩人主张借名买房，不仅没有法律依据和事实依据，更不符合常理。综上所述，本案事实清楚，证据充分，答辩人是涉案房屋的合法所有权人。对于被答辩人恶意诉讼，无理诉求，恳请法院依法驳回，以维护答辩人的合法权益，维护法律正义，维护诚信。
法院查明
赵某刚与赵某聪系父子关系。
2014年，北京市A公司（甲方，以下简称A公司）与赵某刚（乙方）签订《协议书》与《安置协议书》，其中：《协议书》约定：“乙方现使用甲方宿舍一间，因大兴政府征收甲方国有土地使用权，需要乙方配合腾退拆迁原宿舍。甲乙双方经协商一致，签订本协议。一、补偿总价为陆拾玖万陆仟柒佰伍拾叁元。二、乙方全部支付购房款后，持本协议原件，北京B公司（以下简称B公司）与乙方签订购房合同。......”
《安置协议书》约定：“......一、乙方现使用位于北京市大兴区职工宿舍1间，二、因开发、建设需要，甲方将乙方（包含乙方共居人）等面积异地安置至大兴区×××小区；安置房两室。三、乙方按安置商品房价格购买大兴区×××小区二居室楼房一套；甲方负责协调B公司与乙方签订购房合同，产权归乙方所有，以解决其本人及共同居住人的住房安置事宜。乙方委托甲方将补偿款以乙方给付购房款的名义直接汇入开发商B公司公共账户。......”
2014年9月4日，B公司（出卖人）与赵某聪（买受人）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：买受人自愿购买北京市大兴区一号。出卖人与买受人约定，按照建筑面积计算，该房屋单价按与拆迁面积对应情况计算，总价款641750元。经买受人与出卖人协商，买受人用拆迁补偿款641750元来交纳购房款，不足部分入住时一次性补齐。
同年，A公司出具《关于赵某刚购房发票的说明》，内容为：赵某聪购买北京市大兴区一号房屋的购房款，由A公司从赵某刚腾退原单位宿舍所得搬迁腾退补偿款中代扣并支付给B公司，待B公司收到购房款开具正式发票后，由产权人赵某聪持此《说明》查验正式购房发票，由B公司协助办理个人产权登记手续。以上安排已经获得赵某刚和赵某聪的确认。
2014年9月28日，B公司给赵某聪开具了金额为641750元的购房款发票。
2018年2月27日，赵某聪取得了案涉房屋的不动产权证书。
审理中，赵某刚主张案涉房屋系其承租的房屋拆迁安置所得，本应由其购买，由于其父亲名下有一处公租房，如果其购买安置房屋就会丧失公租房的承租资格，故与赵某聪协商以赵某聪的名义购买安置房屋，其与赵某聪之间存在借名买房合同关系。为了证明借名的原因，赵某刚提交了W单位出具的《证明》予以证明，该《证明》内容为：赵某盛现承租W单位产权房西城区M号。
赵某聪对该证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，赵某聪主张公租房的承租人系赵某刚的父亲赵某盛，赵某盛还有其他子女，并不一定由赵某刚承租，赵某刚主张的借名理由不能成立，其与赵某刚之间不存在借名买房合同关系，案涉房屋实际是赵某刚夫妇离婚后，为保护子女的利益，经协商赠与给其本人所有，产权证及相关手续都由其本人保管。赵某刚认可产权证及相关手续在赵某聪处，但主张系赵某聪强行拿走，拒不归还。
赵某刚提交了案涉房屋的物业费、供暖费、水、电、燃气费缴费凭证用以证明案涉房屋一直由其实际居住使用。赵某聪对该证据的真实性予以认可，但主张上述费用实际由其交纳，赵某刚交纳的部分也是由其转给赵某刚再由赵某刚交纳，案涉房屋确实一直由赵某刚居住使用，但实际情况是考虑到其工作便利和赵某刚此前一直居住在大兴区，其与赵某刚换房居住，其居住在公租房，赵某刚居住在案涉房屋。
裁判结果
驳回赵某刚的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，赵某刚主张其与赵某聪之间存在借名买房的合同关系，赵某刚应当对此承担举证责任。根据在案证据可知，案涉房屋系赵某刚承租的单位宿舍拆迁安置所得，经赵某刚同意由赵某聪与开发商签订购房合同购买，购房款是用赵某刚的拆迁补偿款支付，房屋所有权登记在赵某聪名下，房屋一直由赵某刚居住使用，产权证及相关手续现在赵某聪处保管。
赵某刚主张其与赵某聪之间系借名买房合同关系，赵某聪则主张其与赵某刚之间系赠与合同关系。由于赵某刚与赵某聪未签订书面借名买房协议，同时考虑到赵某刚与赵某聪系父子关系的情况，法院认为，赵某刚提交的证据对借名买房事实的证明达不到高度可能性的程度，应承担举证不能的不利后果。赵某刚要求赵某聪协助办理案涉房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。
