北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某君向本院提出诉讼请求：1.判决确认2009年4月28日吴某君与陈某鹏、孙某英之间关于位于顺义区X室楼房的房屋买卖合同为合法有效合同；2.判决陈某鹏、孙某英无条件配合将上述顺义区X室楼房的房屋过户得到吴某君名下；3.案件受理费由陈某鹏、孙某英负担。
事实与理由：吴某君与陈某鹏、孙某英达成房屋买卖合同，在该房屋买卖合同中约定，吴某君购买陈某鹏、孙某英所有的位于顺义区X室楼房的房屋，楼房价款为402694元，签定合同当日，吴某君将购房款一次性给付了陈某鹏、孙某英，陈某鹏、孙某英也将楼房及相关手续交付给了吴某君。
由于上述楼房系回迁房，吴某君购买时不能办理房产过户手续，在合同第五条又约定，在楼房具备过户条件时，陈某鹏、孙某英应当积极配合吴某君办理房产过户手续。但是，时至今日，吴某君购买楼房已经13年之久，早就具备了过户条件，此次起诉之前，吴某君多次找过陈某鹏、孙某英，要求陈某鹏、孙某英按照约定配合吴某君将楼房过户，但是陈某鹏、孙某英总以种种理由推脱，至今吴某君仍无法将所购买的上述楼房过户到自己名下。综上，为维护吴某君的合法利益，现吴某君只能对陈某鹏、孙某英起诉至人民法院，请法院依法判决，支持吴某君的诉讼请求。
被告辩称
被告陈某鹏、孙某英辩称：不同意吴某君诉讼请求。吴某君已经违约了，原定是一次性给清款，对方没有给清，还欠陈某鹏、孙某英10万多元，但对方出具的35万的收条是陈某鹏写的，时间长了陈某鹏有点记不清。陈某鹏、孙某英主张对方还剩52694元未支付。
关于对方违约，在4月28日签订合同的时候，吴某君拿着购房大票和陈某鹏商量，吴某君说30号付齐陈某鹏就答应了，但后来去了银行就没给陈某鹏。陈某鹏方认为合同无效，因为吴某君没有按照合同约定于签订合同当日一次性向陈某鹏、孙某英付清房款。这13年来，陈某鹏、孙某英找吴某君要了很多趟剩余房款，但吴某君一直躲着。
被告陈某昊辩称：不同意吴某君诉讼请求，13年过去了陈某昊对这件事什么都不知道，陈某昊以为这一直是陈某昊父亲的房子，接到法院通知陈某昊才知道房子卖了，这个房子是拆迁回购的，有陈某昊的平米数，而且吴某君也没有一次性付清款项，陈某昊认为合同无效。
法院查明
2009年4月15日，陈某鹏、孙某英、陈某昊认购北京市顺义区X号房屋，该套房屋商品房优惠价格面积占陈某鹏、孙某英、陈某昊购房指标。
2009年4月28日，甲方（卖方）陈某鹏、孙某英与乙方（买方）吴某君签订《房屋买卖合同》，内容为：甲、乙双方就属于甲方所有的位于X室楼房买卖事项，经协商一致，达成如下协议：一、甲方自愿将属于甲方所有的位于X室楼房一套出卖给乙方。二、甲乙双方确定上述楼房买卖的总价款为人民币402694元。三、本合同签定之日，乙方向甲方一次性付清房款。四、甲方保证该房产合法、权属清楚、甲方应保证卖给乙方的该楼房无任何担保、抵押、房产瑕疵，……。
五、鉴于甲方卖给乙方的该套楼房属于回迁房，甲乙双方在本合同生效之后大约三年左右的时间内不能办理楼房产权的过户变更登记手续，所以在楼房具备过户条件时，甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，办理房产证手续所产生的有关税费等相关费用由乙方承担，但是不包括土地出让金等其他费用。
六、本合同签定后，如果甲方中途反悔，致使本合同不能继续履行，则甲方除应当返还乙方所交购房款及利息外，还应当按照当时市场的房价与乙方现在购房价5300元/㎡的差额赔偿乙方经济损失；另外甲方还应当支付乙方违约金800000元。七、甲方向乙方办理产权证过户时不得向乙方索要任何经济条件，双方要履行合同。
2009年4月30日，陈某鹏向吴某君出具《收条》一张，内容为：“今收吴某君房款共计叁拾伍万元整。收款人陈某鹏，2009.4.30。”陈某鹏主张，收条上虽然写的是35万元，但是实际上吴某君只给付了30万元，陈某鹏不识字，吴某君说转了35万元，陈某鹏才打了35万元的收条，陈某鹏实际上只收到30万元。陈某鹏、孙某英就上述主张提交陈某鹏银行卡流水，证明其收到30万元购房款。
就购房款的支付情况，吴某君主张除了2009年4月30日银行转账支付陈某鹏300028元，剩下的102666元是给的现金，分两次送到陈某鹏家里的。第一次给的现金5万元，是4月30日当天给付的或者是之前给付的，第二次给的现金5.3万元，两次间隔时间10天左右，多余的钱陈某鹏就没有找零了，是和一个朋友宋某鑫一起去的，有5万元现金当时是向刘某莉和高某达夫妻借的，剩余的5.3万元是向宋某鑫借的，但是宋某鑫四五年没联系了，联系不上了。
本院当庭对刘某莉进行电话询问，经询问，刘某莉述称2009年4月30日通过银行卡向陈某鹏转账200028元，是吴某君向刘某莉借款的，当天吴某君又借款5万元，当天借给吴某君了，但是没有说借钱是用来干什么，后来还了。陈某鹏主张购房款吴某君只给了30万元，从来没有给过陈某鹏现金。
关于诉争房屋交付时间，吴某君主张是合同签订当日，陈某鹏主张是2009年4月26日把房屋钥匙给的吴某君。
吴某君主张其多次找到陈某鹏要求配合过户，但陈某鹏称其办不了，要求吴某君把手续拿过去，要陈某昊跟着吴某君去办理。陈某鹏主张2013年开始诉争房屋可以办理房本，陈某鹏多次找到吴某君要求把房款给齐一起去办理过户，但每次吴某君都不在家。
诉争房屋一直由吴某君占有使用至今。双方确认诉争房屋现在可以办理房屋产权证书。
裁判结果
一、确认原告吴某君与被告陈某鹏、孙某英于2009年4月28日签订的《房屋买卖合同》有效；
二、被告陈某鹏、孙某英于本判决生效之日起七日内配合原告吴某君将位于北京市顺义区X号房屋过户至原告吴某君名下。
房产律师靳双权点评
《民法典》规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。吴某君与陈某鹏、孙某英签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不存在上述法律规定合同无效的情形，应属有效。
陈某鹏、孙某英、陈某昊主张吴某君未按照合同约定付清购房款，诉争合同应属无效一节，购房款的给付情况，并非上述规定导致合同无效的情形，故，就陈某鹏、孙某英、陈某昊该答辩意见，法院不予支持。另，陈某昊主张不知道陈某鹏、孙某英卖房一事，诉争合同应属无效。经审查，诉争房屋出卖给吴某君已长达近13年之久，且诉争房屋一直由吴某君占有使用，在长达近13年的时间里，未有证据显示陈某昊对房屋出售事宜提出异议，应当视为对陈某鹏、孙某英出售诉争房屋行为的确认。就陈某昊该辩称意见，法院不予采信。
诉争房屋买卖合同约定诉争楼房具备过户条件时，陈某鹏、孙某英应积极配合吴某君办理房产过户手续。现诉争房屋已经具备办理过户条件，陈某鹏、孙某英应当按照合同约定将房屋过户至吴某君名下。就陈某鹏、孙某英主张诉争房屋购房款吴某君未付清构成违约的答辩意见，陈某鹏、孙某英可就其该项主张另案解决。
