北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
三原告向本院提出诉讼请求：1、要求判决A公司协助张某斌将北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）登记张某斌名下；2、请求判令张某斌在取得房屋产权证后7个工作日内将房屋过户至刘某霞名下。诉讼过程中，三原告变更诉讼请求为：1、被告张某斌在本案判决生效后七个工作日协助办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋过户至第三人陈某莉名下。
事实和理由：刘某霞和杨某松系夫妻关系，杨某兰是杨某松的胞妹，因刘某霞欲在北京购买一套房屋，经房产中介介绍，得知张某斌有套房屋欲出售。张某浩是张某斌的独生子，孙某静是张某浩的妻子。三原告与三被告于2014年3月22日签订了《拆迁安置房转让协议书》，约定张某斌将位于北京市海淀区一号的拆迁安置房屋一套转让给三原告，房屋总价款为83万元。
同时，双方约定“三原告向三被告支付完全部房款后，即为交房时间，该房屋的使用权和最终产权归三原告所有；在该住房可以房改，办理房产产权等事宜时，三被告应在第一时间告知三原告，甲方应积极办理该房产产权，过户费用由三原告承担；三被告取得房产产权证后，同意将房产产权过户给三原告或三原告指定人。三被告不得以合同的无效或者其他理由来对抗三原告”。
2014年3月22日，双方在三被告家中签订买卖合同，三原告付款，三被告交房，三原告入住，至今已近7年，三被告从未提出异议。2020年8月31日，A公司发布公告，经过多方努力，涉案房屋已具备办理《不动产权证书》，三原告为此支付补交购房款、不动产手续费、供暖费、物业费等合计68441.52元，但三被告却无故违反合同约定，拒不配合三原告办理房屋过户登记，三原告认为三被告的上述行为已严重侵害了三原告的合法权益，三原告有权要求三被告协助办理房屋过户登记。为维护自身合法权益，故起诉。
被告辩称
三被告辩称，一、不同意三原告的全部诉讼请求，三原告的诉讼请求无证据以及事实理由支持。二、三被告认为《拆迁安置房转让协议书》系发生于三原告与三被告之间，基于合同的相对性，该协议对合同之外的主体不发生效力，三原告无权要求三被告将涉案房屋过户给案外人陈某莉。
三、双方于2014年3月22日签订了《拆迁安置房转让协议书》，协议约定三被告将承租人为张某斌的涉案房屋出售给三被告，三原告支付了购房款83万元，对此，三被告不持异议。但三被告认为该协议的效力与《民法典》合同编的效力性强制性规范相抵触，应归于无效。其一，双方于2014年3月22日订立该协议，涉案房屋尚处在张某斌承租期间，张某斌并非该房屋的产权人，虽然无权处分不影响合同效力，但基于涉案房屋的特殊性以及未办理产权证等因素，该房产的所有权并未发生变动，并且因涉案房屋为公租房，因而该房屋的转让行为因违反强制性规定，损害公共利益，应归于无效。
其二，根据《民法典》合同编第585条第2款规定，该协议关于违约金的约定过高，违反公平原则。其三，根据协议第7条约定，三被告认为在订立协议时已经预见到买卖公共租赁房屋会致使该份协议归于无效，但三原告仍然订立协议购买涉案房屋，三原告对于协议无效存在过错，其遭受的损失不应当由三被告承担。其四，根据协议第10条约定，三被告认为购房政策的调整不属于合同风险，双方对于政策如何变动都不具备预见能力，因此三原告要求三被告承担因购房政策变化而带来的风险，无依据，该项约定应为无效。
四、三被告所出售的房屋应属于公共租赁住房性质，根据相关法律以及法规的规定，公共租赁住房具有社会福利性质以及公共利益保障性质，是限定建设标准和租赁水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益，三被告与三原告就涉案房屋达成房屋买卖合同改变了公共租赁住房的用途，损害社会公共利益，该房屋买卖合同应属无效，三被告没有配合三原告办理房屋过户的义务，故三原告应当腾退涉案房屋，并交回给三被告。
五、三原告以在涉案房屋居住多年为由对抗三被告对房屋享有的法定权利，无法律依据。三原告居住在涉案房屋多年虽是事实，但其实为无权占有，无法根据现有事实对三被告享有权利形成有效对抗。
六、涉案房屋性质为公共租赁房屋，不具备出售条件，并非三原告主张的拆迁安置房，即使涉及该问题，关于拆迁安置房《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的；司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形等情形。本案中，涉案房屋属于不能转让以及法律法规规定禁止转让的其他情形的房屋。因此，虽然产权单位出具通知可以办理房产证，但房屋权属并未最终确定，双方签订协议自订立时期即为无效，产权证的办理通知不能成为补正该协议效力的依据。
七、三被告出售房屋的目的是为了购买北京市昌平区某处的房屋，但该房屋因2013年9月13日被北京市规划和自然委员会认定为违法建筑而做出了拆除决定，出具《国土资源行政处罚决定书》，并依该文件向昌平区人民法院申请强制执行，昌平区人民法院受理后做出了《行政裁定书》准予强制执行，2019年12月10日，昌平区人民法院将北京市昌平区人民政府列为执行主体，对违法建筑强制拆除，违建房屋系三被告的唯一住所，但房屋被拆除后三被告就此居无定所，并且张某斌年事已高，常年需要治疗，但其因住所问题已对张某斌造成严重影响，不利于其生活及治疗。三被告请求法院结合本案基本案情、法律关系以及三被告的具体情况进行综合考虑，三被告相信人民法院将本案予以公正裁决。
A公司述称，三原告起诉与我公司无关，本案诉讼实际是三原告与三被告的房屋买卖合同纠纷，与我公司无关。我公司已经将涉案房屋办理至张某斌名下，我公司已经履行了合同及法定义务。
陈某莉述称，关于房屋交易的前期情况我不清楚，我现在有购房资格，同意将房屋过户至我名下。
法院查明
张某斌与林某系夫妻关系，二人之子为张某浩，张某浩与孙某静于2012年登记结婚，于2015年离婚，于2018年11月30日复婚。林某于2020年2月22日去世。
2000年4月29日，张某斌（承租方、乙方）与北京市西城区某房管所（出租方、甲方）签订《公有住宅租赁合同》，承租了涉案房屋。
2014年3月22日，张某斌、林某、张某浩、孙某静（甲方、出让方）与刘某霞、杨某松、杨某兰（乙方、买受方）签订《拆迁安置房转让协议书》（以下简称《协议书》），约定甲乙买卖双方就甲方拆迁安置房（拆迁安置补助协议中的地址为：北京市海淀区一号，即涉案房屋）转让事宜达成以下协议：甲方在涉案房屋有一套拆迁安置房，目前，因该住房没有房改，暂无房产证，而甲方又急于对该住房加以利用，甲方自愿将此房转让给乙方，乙方又需要房屋居住，经甲乙双方在平等自愿的基础上充分协商同意达成以下协议，具体内容如下：第一条，本住房户主为张某斌，配偶林某，独生子为张某浩，儿媳为孙某静，均同意转让该住房，甲方承诺：无其他房产共有人或继承人。
第二条，经过甲乙双方多次协商，乙方以人民币830000元整向甲方购买该拆迁安置房。
第三条，乙方须在2014年3月17日前向甲方支付定金20000元；之后乙方须在2014年3月17日前向甲方再支付房款人民币130000元整；最后乙方须在2014年3月25日前向甲方支付剩余房款人民币680000元整；如果乙方未能在2014年3月25日前向甲方支付全部房款，则视为乙方主动终止交易，且20000元整定金归甲方所有，而乙方有权要回除去20000元整定金外的已经付给甲方的房款，同时甲方有权将该拆迁安置房出让给他人而不受乙方任何约束。
第四条，乙方向甲方支付完全部房款后，即为交房时间，该住房的使用权和最终产权归乙方所有。双方应该共同遵守，甲方不得无故反悔，不得再对该房屋主张任何的权利。如果甲方违约，经乙方同意，除了退还乙方交纳的所有购房款和利息及有关费用外，还须支付该房屋总价款50%的违约金，之后该住房产权仍然归甲方所有。如果乙方违约，甲方在扣除20000元违约金后将其余810000元房款退还乙方，之后该拆迁安置房仍然归甲方所有。
第六条，在该住房可以房改，办理房产产权等事宜时，甲方应在第一时间告知乙方，甲方应积极办理该房产产权，在房改和办理房产产权需要向相关部门交纳物业维修基金、契税、交易手续费、印花税等费用由乙方承担。如果因乙方未能及时完全支付上述费用而造成办理房产产权证延误，所产生后果由乙方承担。第七条，甲方取得房产产权证后，同意将房产产权过户给乙方或乙方指定人。甲方不得以合同的无效或其他理由来对抗乙方。如甲方违约，不予过户，经乙方同意，除了退还乙方交纳的所有购房款和利息及有关费用外，还须支付该房屋总价款80%的违约金。
第九条，甲方同意，如甲方的户主张某斌和其配偶林某由于年龄、身体等特殊原因不能办理户主更名、房产产权及房产过户等事宜时，由其财产继承人儿子张某浩和其儿媳孙某静全权办理。第十条，甲方取得房产产权证后，须在10个工作日内与乙方一同办理二手房过户手续。在进行二手房过户过程所产生的契税、印花税、营业税、个税、手续费、登记费等费用须由乙方承担……如因北京限购政策导致无法过户给乙方，房产证由乙方保管，待乙方具备过户条件时，甲方再积极配合乙方办理过户手续，在此期间，甲方不得将此房转卖出售给他人。
《协议书》签订后，三原告陆续支付三被告房款83万元，三被告将涉案房屋交付三原告居住使用至今。
2020年8月，A公司在涉案房屋小区张贴《办理<不动产权证书>的通知》，通知小区业主，包括涉案房屋在内的部分房屋已具备办理《不动产权证书》的条件。杨某松遂于2020年9月14日微信联系孙某静告知其涉案房屋可办理产权证事宜，并向孙某静表示需提供张某斌的身份证原件、户口本原件、退休证原件用于办理涉案房屋的产权证。
2020年9月20日，三原告向北京C公司缴纳了不动产权登记手续费1180元，同日，孙某静将张某斌的身份证原件、户口本原件等证件交给三原告后，三原告持张某斌的相关证件办理相关手续。刘某霞在甲方为A公司、乙方为张某斌的《公有住房出售合同》的乙方处签署了张某斌的名字，该合同记载甲方将涉案房屋出售给乙方，乙方支付购房款34143元，并自愿交纳甲方代收的公共维修基金1441.75元。刘某霞另在《授权委托书》的委托人处签署了张某斌的名字，刘某霞签署《公有住宅出售合同》后，杨某松将上述合同拍照，并微信发给孙某静。2021年6月，涉案房屋取得房屋所有权证书，登记在张某斌名下。
庭审中，三被告以涉案房屋在出售时为公租房，没有产权，公有住房不能上市交易为由，抗辩与三原告签署的《协议书》无效。三原告则表示《协议书》不违反法律强制性规定，应属合法有效。三被告未就其上述抗辩事由向本院述明相应法律规定。三被告另向本院提交北京B公司出具《证明》，拆迁协议中除杨某外，其余家庭成员均未填写姓名。现经查档核实，应有正式户籍2户5人，分别是：（1）户主杨某，之子王某；（2）户主张某斌，之妻林某，之子张某浩”。三被告据此主张涉案房屋应包含王某的权利，双方签署的《协议书》未经王某签字确认，应属无效。经质证，三原告认可《协议书》的真实性，但抗辩涉案房屋权利人只有张某斌，无王某、杨某的份额。三被告另抗辩刘某霞自行签署《公有住宅出售合同》、《授权委托书》，未经张某斌的同意，且孙某静未取得张某斌的授权，杨某松与孙某静联系、沟通，亦未经张某斌同意。
另查，三原告表示刘某霞、杨某松因社保交纳不足年限，无相应购房资格，杨某兰因名下已有两套房屋，无相应购房资格。三原告要求张某斌协助将涉案房屋过户至第三人陈某莉名下，并向本院提交了陈某莉的购房资格核验结果，显示陈某莉购房资格初步核验通过。
裁判结果
张某斌于本判决生效后7日内协助办理位于北京市海淀区一号房屋过户手续，将上述房屋过户至陈某莉名下；
房产律师靳双权点评
针对第一个争议焦点，三原告在购买涉案房屋时，涉案房屋尚未取得房屋所有权证书，但由《协议书》约定，双方当事人均同意在涉案房屋取得房屋产权后办理过户手续。此约定不违反法律法规的强制性规定，三被告未就其主张的无效事由向法院述明相应法律依据，法院对三被告的相应抗辩不予采信。三被告提交的《证明》不足以证实涉案房屋涉及其他人权利，且即便涉案房屋涉及其他人权利，即张某斌存在无权处分行为，三原告在签署《协议书》时，《公有住宅租赁合同》仅显示张某斌一人姓名，三原告对其他权利人的存在无从知晓，张某斌的无权处分行为不产生《协议书》无效的法律后果。综上，法院对三被告提出《协议书》无效的抗辩不予采信。
针对第二个争议焦点，依据《协议书》约定，张某斌负有在涉案房屋可以房改时，积极办理房屋产权的义务。实际履行中，三原告联系孙某静办理房屋产权所需证件事宜，三被告虽抗辩孙某静未经张某斌授权，但由《协议书》第9条约定内容可知，双方当事人约定房产产权及房产过户等事宜，由张某浩和孙某静全权办理，故杨某松联系孙某静办理房屋产权事宜，符合双方约定。
刘某霞虽代签了《公有住宅租赁合同》、《授权委托书》，但由杨某松与孙某静的微信沟通记录可知，孙某静对办理房屋产权证一事明知，并提供相应证件，杨某松亦在第一时间将签署后的《公有住宅租赁合同》发送予孙某静，孙某静未提出异议。现涉案房屋已取得房产证，三原告有权依据约定要求张某斌协助过户，三原告要求张某斌协助过户至具备购房资格的陈某莉名下的诉请，亦符合双方约定的将涉案房屋过户给三原告指定人的约定，法院对三原告的诉请予以支持。
