北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告孟某娟向本院提出诉讼请求：1.要求确认李某雨与孟某于2021年8月11日就北京市东城区A号房屋签订的《赠与合同》中涉及孟某贵遗产部分无效，并将该房屋产权恢复登记至李某雨名下；2、诉讼费由被告承担。
事实和理由：李某雨与孟某贵系夫妻关系，原告为二人之女，孟某前为二人之子，孟某系孟某前之子。北京市东城区B号房屋是孟某贵承租的公房。2001年经拆迁，安置了北京市东城区A号房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋购房款中有10万元系原告出资。
2001年11月15日，孟某贵去世。2003年左右，李某雨将涉案房屋所有权登记至李某雨名下。2021年8月11日，李某雨与孟某在原告不知情的情况下签订《赠与合同》，将涉案房屋产权过户至孟某名下。
原告认为涉案房屋为李某雨与孟某贵的夫妻共同财产。孟某贵去世后未经析产继承，涉案房屋产权属于孟某贵的部分应为继承人共同共有。李某雨未经原告同意将涉案房屋赠与孟某的行为构成无权处分。且孟某在明知涉案房屋系祖父母共同财产，尚未继承的情况下，依旧接受赠与，二人属于恶意串通，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告李某雨、孟某辩称：原告提起本案诉讼存在程序问题，原告主张确认合同无效的前提是原告为涉案房屋的共有权人，但本案无法确认原告继承涉案房屋或确认原告是涉案房屋的共有权人，故原告诉讼请求缺乏权利基础。购房合同由李某雨签的，并非孟某贵签署，房款亦不是原告支付，取得涉案房屋产权证时孟某贵已去世，涉案房屋是李某雨的个人财产。
原告曾以所有权确认纠纷起诉二被告，其所持理由亦为支付了购房款，且与孟某贵存在约定，原告在本案中仍然是主张合同权利，构成重复起诉。原告无论主张合同无效还是继承均已超过诉讼时效，孟某贵于2001年去世，如果原告认为其是共有权人，那么在2004年房屋登记至李某雨名下就应开始计算诉讼时效。综上，不同意原告全部诉请。
法院查明
孟某贵和李某雨系夫妻关系，原告为二人之女，孟某前为二人之子，孟某系孟某前之子。2001年11月15日孟某贵去世，2021年12月30日孟某前去世。2001年7月22日，C中心（出卖人）与李某雨（买受人）签订《回购D地区就地安置住房预售合同》,载明出卖人对买受人居住的北京市东城区D地区进行拆迁。
买受人原住公房地址B号,在D地区内有正式住房2间，使用面积16.1平方米，建筑面积21.41平方米，安置人口2人。买受人自愿购买就地安置住房D地区A号住房，建筑面积为72.15平方米，用途为普通住宅。买受人应向出卖人支付回购安置住房价款236661元，买受人分两次付款（首次付款不低于购房款的50%），该合同未载明具体付款时间。
同时，涉案合同所附《改造回购安置住房房价计算表》，载明承租人系孟某贵，购房人为李某雨，夫妇工龄73。房价计算包括三个部分：
1、安置房建筑面积未超过原住房建筑面积部分：（房改成本价-标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄之和）×（1+调节因素之和）×原住房建筑面积，该部分房价为12644.9元，属安置房屋建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的部分以内部分：房改成本价×（15平方米每人×安置人口-原住房建筑面积）×（1+调节因素之和），该部分房价13266.4元，2、属安置房屋建筑面积超过人均15平方米的部分房价210750元，以上合计236661元。
2001年7月22日，C中心与孟某贵签署购房折抵清单，载明承租人或产权人为孟某贵，折抵项目包括提前搬家奖励费等共计6035元。2001年7月28日，C中心向孟某贵开具了支付50%购房款118331元的收据。2003年5月18日，C中心向李某雨出具了支付购房款117330元的收据。
2004年4月21日，李某雨取得涉案房屋不动产权证书。2021年8月11日，李某雨与孟某签署《赠与合同》，载明李某雨自愿将涉案房屋100%份额赠与孟某所有。2021年8月11日，孟某取得涉案房屋产权证书。
另查，2022年1月，本院审理孟某娟诉李某雨、孟某所有权确认纠纷一案，孟某娟以其与孟某贵、李某雨、孟某前之间存在协议,按照各自购房款出资额确定涉案房屋产权份额为由，要求确认其对涉案房屋享有50%的产权份额。
该案审理中，原、被告均认可《回购D地区就地安置住房预售合同》所载明的安置人口2人系李某雨和孟某贵。亦均认可孟某贵、孟某前去世后未进行析产继承。本院经审理作出E号民事判决，驳回了孟某娟的全部诉讼请求，该判决已发生法律效力。
裁判结果
一、确认被告李某雨与孟某于2021年8月11日就北京市东城区A号房屋签订的《赠与合同》中涉及孟某贵遗产部分无效；
二、被告李某雨、孟某于本判决生效后十日内将北京市东城区A号房屋二分之一产权恢复登记至李某雨名下，另二分之一产权仍登记在孟某名下；
三、驳回原告孟某娟的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为：一、李某雨与孟某于2021年8月11日签订的《赠与合同》是否构成无权处分，并由此导致合同无效；二、李某雨与孟某于2021年8月11日签订的《赠与合同》是否存在恶意串通，并由此导致合同无效。
关于争议焦点一，涉案房屋系拆迁安置而来，拆迁安置发生在孟某贵与李某雨的夫妻关系存续期间，被拆迁房屋为孟某贵承租公房，虽然购房合同由李某雨签署，但计算房价款时使用了孟某贵和李某雨夫妇的工龄优惠，部分购房款在孟某贵生前支付。
孟某贵于2001年去世后，并未进行析产继承，2003年支付了剩余购房款，应视为涉案房屋的购房款由孟某贵、李某雨夫妇的夫妻共同财产支付。因此，虽然涉案房屋登记在李某雨名下，但该房屋系基于孟某贵承租公房拆迁利益的转化，应为孟某贵与李某雨的夫妻共同财产。
二被告以涉案房屋系李某雨签订购房合同并登记在李某雨名下为由，认为涉案房屋系李某雨单独所有无法律依据。孟某贵去世后，包括本案原、被告在内的继承人未对应属于孟某贵的份额进行继承，涉案房屋中属于孟某贵的份额应属于待继承状态。
李某雨未经其他继承人同意，将涉案房屋赠与孟某，构成部分无权处分。但根据相关法律规定，处分人在缔约时对标的物是否享有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的合同的效力。因此，二被告签订的《赠与合同》不因李某雨对标的物不拥有完全处分权而无效。
关于争议焦点二，二被告是否存在恶意串通损害原告合法权益的情形。涉案房屋虽登记在李某雨名下，但李某雨应当知道该房屋系其与孟某贵的夫妻共同财产，孟某作为李某雨的共同家庭成员，亦应当知道涉案房屋属于李某雨和孟某贵的夫妻共同财产。
在孟某贵去世后，未进行遗产继承的情况下，涉案房屋属按份共有，即在世一方享有二分之一产权份额，另二分之一份额属于孟某贵全体继承人共同共有。二被告签订赠与合同将涉案房屋赠与孟某，并办理了过户手续，由孟某无偿取得涉案房屋所有权，上述行为侵害了作为继承人的原告的合法权益，故二被告签署的赠与合同中涉及孟某贵遗产部分，应属无效。
无效的合同自始没有法律约束力。行为人因该合同取得的财产，应当予以返还；但鉴于涉案合同仅系部分无效，原告主张将涉案房屋全部产权恢复登记至李某雨名下，缺乏依据，对于全体继承人共同共有部分产权应当恢复登记至李某雨名下。
