北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
贾某姬、贾某林、贾某言向一审法院起诉请求：
1.判令依法分割A号宅院的拆迁款，贾某郑、余某欢分别向贾某姬、贾某林、贾某言每人支付1979007元（计算方法：1.区位补偿价1923480元的四分之一即480870元；2.提前搬家奖、工程配合奖、节约资源奖、搬家补助费、合理利用宅基地补助、节约装修补助、预签约率85％一次性自主腾退奖、可认购安置面积补助、2019年1月至签约前临时周转费、临时安置费，以上各项共计1892550元，四分之一为473137元；3.120平方米的优惠购房指标，四分之一为30平方米，每平方米市场价3万元，共计90万元；4.村委会补助25万元，四分之一为62500元，以上共计1979007元）；
2.判令贾某郑、余某欢承担本案的诉讼费用。
被告辩称
贾某郑、余某欢辩称，不同意贾某姬、贾某林、贾某言的诉讼请求，A号院宅基地的使用权人是贾某郑，该宅基地确权给贾某郑已经得到了村委会及有关部门的认可，且在公示期间贾某姬、贾某林、贾某言未对其公示内容提出异议，就是对贾某郑、余某欢系A号宅基地使用权人的认可，因此贾某姬、贾某林、贾某言无权享受宅基地区位补偿价。
贾某郑、余某欢是A号院的被安置人口，贾某姬、贾某林、贾某言均未在A号院居住生活过，也不是该院的宅基地使用权人，且已在自己家庭户中享受了拆迁安置人口待遇。其不能再享有A号院的安置利益。生效判决确定贾某姬、贾某林、贾某言享有A号院中三间房屋的使用权，故其只能享有房屋对应的重置成新价。
法院查明
2013年，贾某姬、贾某林、贾某言起诉贾某郑、余某欢继承纠纷一案，法院作出B号民事判决书，该判决认定事实：贾某嘉与吴某系夫妻关系，二人均系昌平区C镇D村民，生育子女贾某姬、贾某言、贾某郑、贾某林。
1962年左右，贾某嘉、吴某在宅基地上建设三间土坯房。1977年左右，在土坯房南侧建设房屋四间，院落形成南北两院。贾某言结婚后即居住在南院四间房屋内，贾某郑与余某欢1979年12月结婚后即居住在北院土坯房内。
1983年，北院的土坯房翻建，翻建成北房五间。1993年，贾某言、余某欢分别取得南院农村土地集体用地使用证（E号院）及北院农村土地集体用地使用证（F号院）。双方均认可1995年拆迁之前南院有四间北房和一个过道盖了一小间，东房三间，北院有北房五间。
1995年，因马路展宽，南北院的部分宅基地被征用，南院的东房三间及北院北房东侧三间被征用贾某郑在马路以东另获得宅基地一块。原有房屋拆除后，北院又建设西房四间，2000年，贾某嘉、贾某言分别与D村委会签订《拆迁责任书》并获得相应拆迁款，南北院均被拆除，并在马路西取得两块宅基地。
双方均认可一块宅基地由贾某言家庭使用，另一块宅基地贾某姬、贾某林、贾某言称是以贾某嘉的名义取得，贾某郑、余某欢称是以贾某郑的名义取得，双方均认可争议的宅基地门牌号为A号。
原北院拆除后，该宅基地上建设北房四间，院东侧、西侧建厨房、厕所各一间、南房三间、过道一间以及北房后的库房两间，即双方争议房屋。贾某嘉、吴某继续在争议房屋及院落与贾某郑、余某欢共同居住。双方均认可北房后的库房两间不在宅基地范围内。
2007年，吴某死亡。2011年9月3日，贾某嘉签写《遗嘱》一份，内容为：“我叫贾某嘉，是北京市昌平区C镇D村人，现年八十八岁，因为我和老伴吴某（在2007年已去世）房产二分七厘，有房屋12间我想在我有生之年将房产给四个子女分清楚，已防后患。我死后我名下房产给四个儿女均分，特立此遗嘱。”
2012年5月14日，贾某嘉死亡。贾某嘉死亡后，贾某郑将该争议的房顶拆除，在一层基础上另建设二层房屋。另查，A号宅基地无相关批示。经审理，法院认定，双方争议的宅基地（A号宅基地）应为以贾某嘉名义取得，争议的房屋应为贾某嘉、吴某建设。贾某嘉、吴某死亡后，房屋应作为遗产，由贾某言、贾某郑、贾某林、贾某姬共同继承。
故判决：一、位于北京市昌平区C镇D村A号院内一层房屋南房东侧第一间由贾某言使用；南房西侧第一间由贾某林使用；南房西侧第二间由贾某姬使用；二、位于北京市昌平区C镇D村A号院内一层房屋北房四间由贾某郑使用；三、位于北京市昌平区C镇D村A号院内一层房屋的厕所一间、厨房一间及过道由贾某姬、贾某林、贾某言、贾某郑共同使用。四、驳回贾某姬、贾某林、贾某言的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。
2021年5月22日，腾退人（甲方）北京市昌平区C镇D村民委员会与被腾退人（乙方）贾某郑、服务公司G公司、实施主体H公司签订《昌平区C镇D村宅基地房屋自主腾退补偿、安置协议》约定：
“甲方以货币补偿和回迁安置的方式对乙方进行腾退补偿，被腾退房屋坐落于北京市昌平区C镇D村A号，宅基地面积为234平方米，房屋建筑面积为383.35平方米。乙方家庭成员认定为安置人口的共2人，分别是贾某郑、余某欢（拆借）。
乙方可获得腾退补偿、补助及奖励总额为3810280元，其中包括：（一）宅基地区位补偿价款1923480元。（二）其他各项补助费及奖励费共计1886800元，分别包括：
1.提前搬家奖100000元；2.工程配合奖200000元；3.节约资源奖1500元/平方米，计351000元；4.临时安置费1800元/人/月，计108000元（1800元×2人×30月）；5.移机补助费电话235元/部；有线300元/端；空调400元/台；热水器300元/台；6.合理利用宅基地补助2500元/平方米，计585000元；7.节约装修补助1000元/平方米，计234000元；8.预签约率85％一次性自主腾退奖100000元；9.可认购安置面积补助900元/平方米，计108000元；10.其他：2019年1月至签约前，临时周转费100800元。并特别约定：如在固定期限内整村签约率达到100%，另行给予被腾退人一次性自主腾退奖100000元。
关于腾退安置认购面积及购房款，约定：被腾退宅基地应安置人口2人，可认购安置面积80平方米；每宗宅基地可认购安置面积40平方米；可认购安置面积合计120平方米。乙方按上述可认购面积自愿选择的安置房如下：
1.共计选择二套，总建筑面积130平方米；2.一居室50平方米一套；二居室80平方米一套。3.安置房单价：应安置面积单价5210元/平方米；超标准安置面积单价5510元/平方米。4.暂估购房款合计680300元，其中包括：每宗宅基地房屋购买面积40平方米，计208400元；应安置人口可认购安置面积80平方米，计416800元；因户型原因超出的面积约为10平方米，计55100元；扣除安置房购房款后乙方的货币补偿款为3129980元。”
《昌平区C镇D村宅基地自主腾退实施细则》载明：“节约资源奖：登记档案载明或经确认的宅基地内未建设二层以上（含二层）楼房，且宅基地外无未经审批或确认建设房屋及建筑物的，可按照宅基地面积每平方米1500元，给予该宗宅基地的被腾退人节约资源奖；在预签约期内签约的村民，如自愿放弃宅基地内地上物评估并交给搬迁人进行拆除的，可按宅基地面积每平方米1500元，给予该宗宅基地被腾退人节约资源奖。
合理利用宅基地补助：登记档案载明或经确认的宅基地内未建设房屋形成空置土地，在预签约期内签约的村民，如自愿放弃宅基地内地上物评估并交给搬迁人进行拆除的可视为空置土地，按宅基地面积每平方米2500元给予该宗宅基地的被腾退人合理利用宅基地补助；在预签约期内签约的村民，如自愿放弃宅基地内地上物评估并交给搬迁人进行拆除的可视为空置土地，按宅基地明基每平方米2500元给予该宗宅基地的被腾退人合理利用宅基地补助。
节约装修补助：在腾退公告规定的腾退期限内签订《腾退补偿补助安置协议》，合法房屋或经认定房屋的装修及室内外附属物，经评估后按宅基地面积计算每平方米不足1000元的，可按照每平方米1000元给予节约装修补助；自愿放弃房屋装修及附属物评估的也可按照每平方米1000元给予节约装修补助。
安置面积补助：在腾退公告规定的腾退期限内签订《腾退补偿补助安置协议》，可按照腾退补偿安置方案中确定的安置方式计算应给予的安置房面积，给予该宗宅基地的被腾退人每平方米900元的安置面积补助。”
经询问，贾某郑称根据腾退政策，其选择放弃房屋装修及附属物据实评估的补偿，而相应获得节约资源奖、合理利用宅基地补助及节约装修补助等补偿。贾某郑提交《腾退补偿安置算账单》，证明A号院内地上物据实评估的重置成新价为534784元。同时，贾某郑、余某欢称尚未获得预签约率达到100％的补偿，但村委会已经支付了12万元的按约定时间签约的促签奖励及3万元的提前交房奖励。
另查，贾某郑为非农业家庭户，户口于2021年4月8日迁至昌平区C镇D村A号。余某欢系农业家庭户，户口登记在昌平区C镇D村H号，本次拆迁其将拆迁利益拆借至A号院内。贾某郑、余某欢实际领取了A号宅院的拆迁补偿款项。A号宅基地腾退认购的安置房尚未选房亦未交付。贾某郑、余某欢不要求对其内部每人享有的份额进行分割。
裁判结果
一、贾某郑、余某欢于判决生效之日起十日内给付贾某林、贾某姬、贾某言每人各项腾退补偿、补助款共计451472元，即贾某林、贾某姬、贾某言每人获得451472元；二、驳回贾某林、贾某姬、贾某言的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，贾某郑、余某欢作为A号宅院的被安置人，获得了相应的腾退补偿款和回迁安置房等利益，因生效判决已经确定贾某林、贾某姬、贾某言通过继承分得了院内部分房屋，因此，该房屋因拆迁转化的相关利益应属于贾某林、贾某姬、贾某言所有，关于各项拆迁补偿款如何分配，具体分析如下：
关于宅基地区位补偿款，是以拆迁发生时该宅基地共同使用人为补偿对象，根据生效判决确认的事实A号宅基地是以贾某嘉名义取得，院内房屋亦作为贾某嘉夫妇的遗产予以分割，即贾某林、贾某姬、贾某言、贾某郑、余某欢通过继承分得了房屋，根据房地一体的原则，各人均可享有宅基地的使用权，因此法院酌情按照各方当事人享有房屋占地面积比例分配宅基地区位补偿款。
关于其他各项补助费及奖励费，提前搬家奖、工程配合奖、预签约率85％一次性自主腾退奖以及促签奖励和提前交房奖励，均系给予该宗宅基地的被腾退人在约定期限内配合拆迁人签约、交房的奖励。因A号院内有属于贾某林、贾某姬、贾某言的房屋，故其亦可获得相应的补偿，因此法院酌情按照各方当事人享有房屋占地面积比例分配该奖励。
贾某郑作为被腾退人签订补偿协议时，为了追求拆迁利益最大化，选择了弃房方案，即放弃地上物的房屋重置成新价及装饰附属物补偿，而根据腾退补偿政策选择获得节约资源奖、合理利用宅基地补助及节约装修补助。在分割节约资源奖、合理利用宅基地补助及节约装修补助时，考虑该奖励给付的标准，酌情按照各方当事人享有的房屋面积比例确定贾某林、贾某姬、贾某言享有的份额。
关于临时安置费、临时周转费均系给被安置人的补偿，贾某林、贾某姬、贾某言要求分割，缺乏依据，不应予以支持。关于贾某林、贾某姬、贾某言主张的签约率达到100％的补助并未实际发放，故法院暂不予处理。
关于可认购安置面积补助，系按照安置房面积每平方米900元的方式计算，其中，贾某郑、余某欢享有80平方米的安置面积获得的相应补助应属二人所有，贾某林、贾某姬、贾某言要求分割，依据不足。关于每宗宅基地给予的40平方米安置面积对应的该项补助，酌情按照提前搬家奖、工程配合奖等分配方式予以分配。
关于回迁安置面积分割一节，虽安置房认购协议中确定了安置面积，但回迁安置房尚未建设，实际选房面积尚未确定，对于相应份额及折价暂无法确定，双方亦未能就安置面积折价款达成一致意见，故对于安置面积及相应的购房款暂不予处理。
