北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某浩向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与宋某强之间的口头购房协议；2、请求判令宋某强和Y公司退还原告购房款382257元及利息；3、请求判令m公司对上述房款的给付承担连带责任；4、案件受理费由被告负担。
事实和理由：2016年6月13日，原告通过Y公司购买宋某强名下的X室楼房一套，当日，原告共支付房款382257元，被告承诺为原告办理更名手续，但迟迟没有办理。2017年3月，因北京市限购政策出台，原告无法购买涉案房屋，之后原告一直要求被告退还购房款，但被告至今没有退还，故起诉至法院。
被告辩称
宋某强辩称，原告所述事实与实际事实完全不符，实际事实如下：1、我没有购买过X室房产，并不是此房产的所有权人，原告提交的选房确认单和收款收据，我在本案发生前根本就不知道也没有见过，选房确认单上的签字也不是我签的，我申请进行笔迹鉴定；
2、我不认识原告，也没有与原告达成购房协议，不存在将此房产销售给原告的事实行为；
3、涉案房产的产权人是m公司，而且原告在诉状中写到此房产需要更名，说明原告知道买的是m公司的房产，我和原告之间不存在购房协议，原告诉求解除双方之间的购房协议，欠缺前提条件；
4、我和原告之间没有购房合同关系，我也没有收取过原告的任何款项，不应该退还原告购房款。请求法院驳回原告的诉讼请求。
Y公司辩称，1、原告所述通过我公司购买宋某强名下的X室楼房一套是错误的，因为原告所购买的涉诉房产，由m公司开发建设，实际产权人为m公司，原告所购买的房产是m公司的房产；
2、涉案房屋是我公司擅自使用员工宋某强的名义所押，交纳押房保证款92257元后就享有此房源的独有销售权，我公司仅是涉案房屋的销售代理方，即我公司代理m公司销售（以更名转购房手续方式）涉案房屋，所以原告所购买的房产，实际出售方为m公司；
3、我公司虽然收取了原告的部分款项382257元，其中包括我公司已经支付给m公司的款项（押房保证款）92257元、更名费2万元、m公司员工c公司款项3万元和自留销售服务费5万元，共计192257元，应由m公司退还。因m公司在没有预售许可的情况下，违规委托我公司代理销售，是重大过错方，对造成本案诉讼应付全部责任，m公司已经给我公司造成重大经济损失，其向我公司承担赔偿责任后，我公司同意退还原告剩余部分款项或由m公司直接向原告退还剩余款项，以弥补给我公司造成的损失。
综上，我公司认为m公司应当承担本案的全部退还责任。
m公司辩称，1、不同意原告要求m公司承担连带责任的诉讼请求；2、m公司主体不适格，m公司与原告没有任何合同关系，原告起诉m公司不当；3、m公司与宋某强之间存在商品房预约合同关系，合同没有履行完毕，涉案房屋的产权也没有过户到宋某强名下，如果宋某强将涉案房屋又向原告出售，属于无权处分，相应的法律后果应当由宋某强承担；
4、原告没有将款项交付给m公司，m公司也没有向原告收取过任何费用，与原告没有签订过任何书面协议，也没有出具过涉案房屋的任何更名材料，因此，m公司没有向原告返还款项和赔偿损失的义务；5、连带责任需基于合同约定或法律规定，本案中，既没有合同约定，又没有适用的法律规定，原告的该项请求没有合同依据和法律依据；6、Y公司陈述涉案房屋是Y公司以宋某强名义购买，该陈述即便成立，Y公司与宋某强之间内部借名买房的行为不能对抗他人，不影响原告向宋某强主张权利。
法院查明
2015年12月13日，m公司出具《选房确认单（公寓）》，该选房确认单显示买受人为宋某强，原总房价1048581元，成交单价15789．37元每平方米，成交总价892257元，当日付款金额6万元。当日，m公司出具了收款6万元的收据，内容为：今收到宋某强交来X款项6万元。2015年12月18日，m公司出具了收款32257元的收据，内容为：今收到宋某强交来X款项32257元。
对于上述收款收据及选房确认单，宋某强均不认可真实性、合法性、关联性，认为两张收据与其无关，其没有见到过这两张收据，也没有将这两张收据交付给原告，选房确认单上的买受人签字不是宋某强签的，宋某强对选房确认单内容不知情，对该确认单的真实性、关联性、合法性均不认可。
Y公司称收据上的款项是Y公司交纳的享有涉案房屋独家销售的保证款，该收据不是宋某强交付给原告的，是Y公司交付给原告的，Y公司没有见过选房确认单，不认可该确认单。
林某浩为证明其主张，还向本院提交了以下证据：
1、林某浩通过其妻子孙某琴以POS机刷卡方式向Y公司交纳372257万元的交易明细、林某浩以POS机刷卡方式向Y公司交纳1万元的交易明细。宋某强称该款项没有支付给宋某强，宋某强没有收到过原告支付的任何款项，认为该证据与其无关。Y公司对该证据的真实性认可，称确实收到了原告交付给Y公司的款项。m公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可，并认为原告提交的证据可以反证m公司无需承担连带责任，原告与宋某强之间形成了房屋买卖合同关系，原告应向宋某强主张权利，不应向m公司主张权利。
宋某强未向本院提交证据。
Y公司为证明m公司应当承担责任，向本院提交了以下证据：
1、c公司出具的分销合作保证协议，拟证明Y公司向c公司支付的每个客户3万元佣金，Y公司称c公司系m公司工作人员。
2、刘某辉向张某涵转账的流水及微信截图，拟证明Y公司通过刘某辉向张某涵转账46万元，给付现金28万元，用以支付更名费，张某涵系代表m公司收钱。
3、Y公司与北京T公司签订的合作确认函，拟证明Y公司与m公司系委托代理关系。
林某浩对Y公司提交的分销保证协议的真实性认可，并认可Y公司要求m公司承担责任，对合作确认函的真实性认可，称T公司系m公司的子公司，m公司有委托销售行为，当时买房是在m公司的售楼处，m公司应当承担责任。宋某强对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，认为宋某强不是涉案房屋的销售方，销售方是Y公司，产权方是m公司，T公司是m公司的关联公司，银行转账流水和微信截图可以证明原告支付的款项是由Y公司收取。
m公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为，1、该组证据可以反证Y公司受宋某强委托向原告收取了相应的款项，Y公司作为宋某强的代理人收取款项后，该款项如何处理及款项的流向，不影响原告向宋某强主张权利；2、m公司没有收到过Y公司支付的任何款项，如果有案外人冒充m公司向Y公司收取款项，Y公司应向公安机关报案处理；3、据m公司了解，在2017年3．26新政出台后，由宋某强出售的几十套房屋的买房人均与宋某强联系，由宋某强进行安抚，直至买房人陆续到法院起诉，因此宋某强是向原告出售房屋的卖房人，其他二被告的陈述与事实不一致。
在本院审理的其他案件中，本院于2018年7月11日就该案涉案房屋情况与宋某强谈话时，宋某强陈述称该案涉案房屋系Y公司以宋某强名义购买，因为当时有优惠活动，需要用宋某强身份证参加，宋某强觉得就是用一下名字，就同意了。该案涉案房屋情况与本案涉案房屋情况类似。
涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，宋某强及林某浩均丧失购买涉案房屋的主体资格。
另查，Y公司股东为刘某辉和宋某强，刘某辉自述向m公司交纳涉案房屋房款时，其与宋某强系夫妻关系。
裁判结果
一、原告林某浩与被告宋某强之间的关于转让X室的合同解除。
二、被告宋某强于本判决生效之日起七日内返还原告林某浩购房款三十八万二千二百五十七元并支付利息。
三、驳回原告林某浩的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
m公司为宋某强出具了《选房确认单（公寓）》及收取房款的收据，且m公司认可其与宋某强之间形成合同关系，故法院认定涉案房屋系宋某强从m公司定购。现林某浩通过Y公司获取了m公司为宋某强出具的选房确认单复印件及收取房款的收据原件，林某浩有充足的理由相信Y公司系代表宋某强转卖涉案房屋，Y公司与宋某强之间构成表见代理关系，Y公司向林某浩转让出售涉案房屋的行为，对宋某强发生法律效力，宋某强与林某浩之间形成关于涉案房屋买卖的合同关系，应由宋某强承担相应民事责任。
现未有证据证明m公司就涉案房屋完成更名，m公司亦不认可向林某浩出售房屋，故林某浩与m公司之间就涉案房屋不存在房屋买卖合同关系。虽然Y公司陈述涉案房屋系Y公司擅自以宋某强名义购买，但结合宋某强与Y公司的特殊关系及宋某强在法院审理的其他案件中的陈述，法院对Y公司该主张不予采信，故即便Y公司与宋某强之间存在内部借名买房行为，该行为亦不能对外对抗他人，不影响林某浩向宋某强主张相应权利。
现因为购房政策影响，宋某强丧失购买涉案房屋的资格，故宋某强与林某浩之间的合同关系亦应解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据林某浩提交的证据，能够认定林某浩为购买涉案房屋支付购房款382257元，该382257元应由宋某强返还，故对于林某浩要求宋某强返还购房款382257元并支付利息的诉求，法院予以支持，林某浩主张利息亦属合理。
林某浩要求Y公司承担相关法律责任，缺乏法律依据，法院不予支持。林某浩未提供证据证明其与m公司之间存在购买涉案房屋的合同关系，故林某浩要求m公司返还购房款并支付利息的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
