北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某鹏向本院提出诉讼请求：1.要求确认北京市海淀区a号房屋归我所有；2.林某伟将上述房屋过户至我名下；3.双方分担诉讼费。审理过程中，赵某鹏增加诉讼请求，要求林某伟继续履行合同义务，返还上述房屋，协助其办理房屋所有权过户手续，并承担本案保全费5000元。
事实与理由：吴某是我父母从江苏带到北京并落户的住家保姆，也是我的奶母。我与吴某相处了五十余年，俩人感情深厚。1998年吴某告知我，她居住的位于北京市海淀区a号（以下简称涉案房屋）公有住房一套可以购买了，如果不买下来，其去世后单位就会把房子收回。我就出资以吴某的名义购买了涉案房屋，按双方当时的书面约定，房屋所有权归我，吴某可以居住至其百年之后。因双方非常信任，也为了吴某高兴，我一直没有要求过户。现吴某在涉案房屋内居住至去世，其在老家的儿子林某伟来京奔丧并要求继承涉案房屋，为维护我合法权益，特诉至法院。
被告辩称
林某伟辩称：2017年11月18日，吴某在三名具备行为能力且无利害关系人的见证下，订立了遗嘱，明确将涉案房屋交由我来继承。即便赵某鹏所持证明是吴某的真实意思表示，但其无法证明吴某签字时完全理解并同意该证明内容，且因二人并非母子，故该证明的内容仅可认定为遗赠，后吴某通过遗嘱撤销了该赠与的意思表示。涉案房屋所有权的原始来源系吴某的福利分房，购房款不是房屋所有权的全部来源，而仅占很小一部分。
如赵某鹏替吴某支付购房款确属事实，其也不能据此主张全部的房屋所有权，且赵某鹏付款行为的性质应推定为赠与，对吴某进行照顾是赵某鹏应尽的义务。另外，购买涉案房屋的时间为2000年，当时不存在限购的政策环境，故本案中不应适用现在的“借名买房”纠纷的若干法律规定和司法解释。
法院查明
林某伟系吴某与前夫所生之子，后吴某与宋某再婚，宋某于1987年去世，此后吴某未再婚，并于2018年5月23日去世。
2000年12月20日，吴某与某单位签订《公有住房买卖合同》，约定吴某用成本价购买涉案房屋一套，房屋立契价为30073.3元，实收金额30562.84元。合同中还约定，吴某购房后，本人调出机关时，所购住房不得转让。按“关于院机关职工调出住房处理的暂行规定”办理有关事宜。厂、所职工按厂、所有关规定执行。
据《单位出售公有住房房价计算表》显示，购买涉案房屋时使用宋某工龄20年，使用吴某工龄0年。2005年10月11日涉案房屋取得了所有权证书，所有权人登记在吴某名下。吴某在涉案房屋居住至去世，现房屋为空置状态，且具备上市交易条件。涉案房屋产权证和购房款票据的原件一直由赵某鹏保管。
庭审中，赵某鹏主张涉案房屋是其出资，借用吴某的名义购买，并提交了如下证据佐证：
1.《证明》一份，内容为：“我叫吴某，现住a号，现住房由赵某鹏1998年为我购买，将来此房仍归赵某鹏所有，特此证明”。落款处有“吴某”签字并摁有手印。经询问，赵某鹏表示其于2003年-2005年期间书写了上述证明内容，后吴某在证明落款处签名，并摁有手印。林某伟虽对证明中吴某签名的真实性不予认可，但并未申请笔迹鉴定。
2.购房款收据原件两份及存折、银行帐户明细。
收据显示1998年7月30日交纳购房款1万元，交款人为“吴某”;2003年2月27日交纳购房款20563元，交款人为赵某鹏。赵某鹏提交的其名下存折载明，1998年7月30日取款1万元;赵某鹏之妻高某名下账户明细显示，2003年2月26日取款23000元。
3.房屋所有权证原件。
4.吴某及赵某鹏之女赵某婕的户籍常住人口登记卡。
常住人口登记卡显示，吴某系北京市海淀区a号即涉案房屋户主，赵某婕系户主之孙女。
5、赵某鹏交纳涉案房屋供暖费收据、报装电话手续及交纳电话费的银行明细。
林某伟对上述证据2-5的真实性予以认可，但不认可证明目的。
6.赵某鹏、赵某婕与林某伟及其子的通话录音，2018年5月25日林某伟与赵某婕录像。
其中2017年8月13日林某伟与赵某婕通话内容显示，林某伟认可赵某鹏借吴某名义买房并让吴某居住的情况。林某伟对其与赵某婕的通话录音的真实性予以认可，但认为录音时对方存在诱导。对其他录音、录像，林某伟不予认可，认为与本案无关。
庭审中，林某伟出示了吴某的遗嘱，遗嘱内容为：本人吴某，女，有位于北京市海淀区a号房产一套。因我年事已高，体弱多病，行动困难，儿子林某伟今后长期在我身边照顾我的生活至终老，现将本房产留给亲生儿子林某伟继承，并同意林某伟处理房产一切相关事务。立遗嘱人吴某，证明人苏某、秦某娟、刘某，日期2017年11月18日。赵某鹏对上述证据的真实性不予认可。
林某伟提供证人苏某、刘某出庭作证，苏某证言内容为：我和吴某是邻居，房款是吴某交的。证人刘某出庭作证，证言内容为：我是吴某的养女，赵某鹏的姐姐，赵某鹏从来不看老太太，吴某说不能将房子给他。赵某鹏对上述证人证言的真实性不予认可，称两次交款都是其在财务处交纳的，第一次交款由其代签的吴某的名字，而刘某的证言有关继承及赡养问题，与本案无关。
赵某鹏认为其借用吴某的名义购买涉案房屋，故以所有权确认纠纷为由提起本案诉讼。审理期间，经本院当庭释明，赵某鹏表示将本案案由变更为合同纠纷。
裁判结果
一、被告林某伟于本判决生效后十日内协助原告赵某鹏办理北京市海淀区a号房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋过户至原告赵某鹏名下，办理过户登记过程中产生的税费等相关费用由原告赵某鹏自行负担。
二、被告林某伟于本判决生效后三十日内将北京市海淀区a号房屋交付给原告赵某鹏。
房产律师靳双权点评
借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。
本案的争议焦点在于赵某鹏主张的借名买房关系是否成立。庭审中，赵某鹏提供了吴某签字确认的《证明》为证，林某伟虽对吴某签字的真实性不予认可，但其不申请进行笔迹鉴定，亦未提供相反证据佐证，故林某伟应承担举证不能的后果，法院对该证明的真实性予以确认。从证明中“现住房由赵某鹏1998年为我购买，将来此房仍归赵某鹏所有”的内容可见，首先吴某在证明中认可赵某鹏出资购买了涉案房屋，加之赵某鹏提供的购房款收据、支取购房款的记录、录音等证据亦能够佐证，故法院对于赵某鹏出资购房的事实予以确认。其次，说明中的关键字“仍”，有依然、照旧的含义，结合“仍”字所在上下文意思，可认定吴某作出了此房虽由赵某鹏以其名义购买，但房屋所有权一直归属于赵某鹏的真实意思表示。
另外，当时北京市虽没有实施限购政策，但涉案房屋为某单位的公房，只能以该公司员工或遗属名义购买，故房屋买卖合同需以吴某的名义进行签署也说明借名购房的合理性。
综上，通过吴某签字的证明内容，结合涉案房屋实际出资、购房票据及所有权证书持有状态，借名购房的原因等情况，可以认定吴某与赵某鹏存在借名买房的合同关系。因涉案房屋现已具备上市交易条件，故赵某鹏、吴某订立的借名买房合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。赵某鹏在本案中有权主张吴某继续履行借名买房合同义务，完成房屋过户手续。现因吴某已过世，作为吴某法定继承人的林某伟应当履行借名买房所产生的法律责任，即配合赵某鹏办理涉案房屋的过户手续及将房屋交付给赵某鹏。
关于林某伟提出吴某立下遗嘱，将涉案房屋交由其继承的答辩意见，因吴某就涉案房屋立下的遗嘱系其单方意思表示，不能否定吴某与赵某鹏之间的借名买房关系，故法院对林某伟的上述答辩意见不予采纳。
