北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某杰向本院提出的诉讼请求：1、被告将位于北京市大兴区A室的房屋所有权转移登记至刘某杰名下；2、诉讼费、保全费由被告承担。
事实和理由：原告以被告名义购买了北京市大兴区A室房屋，原告缴纳全部购房款31992元并向被告支付购房指标款2万元。原、被告共同签署《房证转卖协议》，详细说明了原告借被告之名购买诉争房屋的事实。2000年5月，原告收房，随后原告装修房屋并居住至今。根据法律规定该房屋能够办理房屋过户，原告多次要求被告将诉争房屋过户至自己名下，但是被告始终拒绝。
被告辩称
吴某刚、孙某玲辩称，被告虽于2000年3月3日与原告签订了房证转卖协议，但不意味着是被告将房屋产权一并转让，当时只是基于孙某玲与原告是亲戚关系，因原告家庭当时无房居住，所以被告将购房资格证转让给原告，但在协议中并未明确该房屋永远属原告所有，同时也未明确被告为原告办理房屋产权登记手续的相关文字记载。从原告所提供的证据及诉状中所陈述的事实，没有证据足以证明被告为原告办理产权登记的任何迹象及文字表述，现在该房产登记在被告名下，所以被告认为所有人对自己的不动产或动产依法享有占有使用和处分权利，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，其中第三项明确约定转让的不动产或者是动产依照法律规定应登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人的，依照本条约定该合同属应当登记的物权，在未取得财产权利之前的受让行为明显违背了法律的规定，所以被告认为该转让协议应属无效。
按照合理对价，被告愿意按照双方的过错比例承担相应的民事责任。虽原告家庭在此居住了十几年，被告因与原告系亲戚关系，所以愿意依照双方的过错程度对原告给予补偿，要求原告将房屋腾退返还给被告，故被告请求驳回原告的诉讼请求。
法院查明
吴某刚与孙某玲原系夫妻关系，孙某玲系刘某杰侄女，林某与刘某杰系朋友关系。
2000年3月3日，刘某杰（买方）与吴某刚、孙某玲（卖方）就北京市大兴A室房屋签订《房证转卖协议》，约定：吴某刚、孙某玲于1996年随父回京，自愿同意将房证以2万元卖给刘某杰，其已将2万元现金付给吴某刚、孙某玲本人，如有违约由卖方吴某刚、孙某玲付一切法律责任。购房资金是由刘某杰本人所出。
2000年5月19日，吴某刚委托林某（买方）与北京市Y公司（卖方）签订《购房协议书》，约定：买方购买房屋为北京市大兴A室，总房款93825元，其中市政府补贴61833元，买方个人应付31992元。卖方于2000年6月19日交给买方所购房屋，由卖方出具《准用证》作为房屋交用及买方办理进住手续的证明。
对于刘某杰与吴某刚、孙某玲之间是否存在借名买房关系，刘某杰称：原、被告双方对于借名的书面约定、购房款项由原告支付且持有缴费凭证原件、购房合同由原告持有、原告为实际收房人且装修、占有、使用房屋的事实，均可以证明原、被告双方之间存在借名买房事实，被告有义务将房屋过户至原告名下。
其提供证据如下：证据1、房证转让协议。证明：原、被告达成借名买房协议，原告借被告之名购买诉争房屋。原告交付2万元购买指标费用给被告，诉争房屋的购房款系由原告出资。证据2、购房协议书。证明：买方签字人林某为原告的朋友，其代表原告在购房协议书上签字，该房屋的实际购买人为原告。
证据3、居民入住合约。证明：该合约中房屋产权人代签之人为原告，该房屋的实际购买及收房入住均为原告，原告为房屋的实际权利人。证据4、购房款收据。证明：购房款的缴纳人林某系受原告委托，代原告交纳购房款，原告为购房款的实际出资人。证据5、收据（2001年3月12日）。证明：诉争房屋收房之时，原告按照物业收费清单缴纳费用，原告为诉争房屋的实际收房人，即为实际权利人。
证据6、收据（2001年4月10日）。证明：该收据为房屋装修期间垃圾清运费收据，该款项的实际缴纳人林某系受原告委托，帮助其装修房屋，证明该房屋的装修人为原告，原告为房屋的实际权利人。证据7、房屋管理手册。证明：原告为房屋的收房人。证据8、物业、供暖、水、电等收据及发票。证明：自房屋交付使用起，该房屋都是原告在实际占有使用，原告为该房屋的实际权利人。证据9、装修凭据。证明：原告装修诉争房屋的事实。证据10、证人证言。证明：证人林某系接受原告委托，代原告交纳购买诉争房屋的购房款，签署协议且装修房屋，该房屋的实际权利人为原告。
吴某刚、孙某玲对于上述证据的质证意见：证据1真实性认可，证明目的不认可。该协议并不能证明是房屋买卖，只是房证买卖。被告只是让原告居住，至今也没有收取原告的租金。证据2真实性没有问题，但具体无法核实，证明目的不认可。证据3真实性认可，证明目的不认可。证据4真实性认可，证明目的不认可，收据上写的是吴某刚，并不能证明是原告所交。证据5真实性认可，证明目的不认可。证据6与本案无关。证据7不认可，没有原告签字。证据8这些收据的产权人都显示为吴某刚，不能证明是原告所交。证据9与本案无关。证据10真实性不认可，证人应出庭作证。
涉案房屋从北京市Y公司交付使用后一直由刘某杰居住使用至今。对于房屋装修，刘某杰称是其接收房屋后进行的装修，吴某刚、孙某玲称其二人未出资进行过装修，但具体是谁进行的装修并不清楚。
裁判结果
于本判决生效后十日内，吴某刚、孙某玲协助刘某杰到房地产行政主管部门办理吴某刚名下位于北京市大兴A室房屋的过户手续，将该房屋过户至刘某杰名下。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为刘某杰与吴某刚、孙某玲之间就涉案房屋是否存在借名买房关系。“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。根据本案查明事实，刘某杰与吴某刚、孙某玲之间就借名买房签订有《房证转让协议》，且涉案房屋虽系以吴某刚、孙某玲名义购买，但所有款项系由刘某杰出资支付，房屋自购买后吴某刚、孙某玲一直未占有使用，购房原始票据等材料亦由刘某杰持有，刘某杰支付了物业、供暖、水、电费等费用。基于以上事实，法院认为刘某杰与吴某刚、孙某玲之间存在借名买房关系。现刘某杰主张将房屋过户至其名下的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。
