北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某娟、杨某杰向本院提出诉讼请求：1.请求确认陈某娟与刘某峰2009年和2011年1月7日签订的关于北京市朝阳区xxx房屋的《存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费用由刘某峰、金某夏共同负担。
事实和理由：杨某杰与陈某娟为夫妻。北京市朝阳区xxx房屋（以下简称案涉房屋）原系陈某娟名下房产。刘某峰为职业放贷人，2009年6月10日杨某杰向刘某峰借款，刘某峰以借款需要办理房屋抵押为名，欺骗陈某娟，在北京市某公证处由陈某娟委托金某夏全权办理出售案涉房屋等手续的公证书。金某夏为刘某峰提供的人，陈某娟从未见过金某夏。此后，案外人郭某贤找杨某杰告知案涉房屋已经过户给郭某贤，要求陈某娟、杨某杰腾房，否则陈某娟、杨某杰要给他700万元，他才可以把房屋所有权还给陈某娟。
陈某娟到不动产登记中心查询，才知道原本在陈某娟名下的案涉房屋已在2011年1月7日以买卖方式，由金某夏代理陈某娟签字，过户到了刘某峰名下。陈某娟对房屋过户完全不知情，陈某娟的亲属一直在该房居住，刘某峰没有在买房前看房，买房后数年也没有要求腾房，房屋买卖合同中房屋售价远低于正常市场价格，而且房屋出售后，陈某娟也未收到房款。陈某娟、杨某杰认为刘某峰、金某夏恶意串通，在隐瞒真相的情况下签署《存量房屋买卖合同》，通过虚假的房屋买卖行为，侵占案涉房屋，此侵害了陈某娟、杨某杰的合法权益，故诉至法院。
被告辩称
被告刘某峰辩称，不同意陈某娟、杨某杰的诉讼请求。第一，本案涉诉房屋是1999年陈某娟购买的经济适用房，购买该房屋时陈某娟尚未与杨某杰结婚，该房屋应当认定为陈某娟的婚前个人财产，所以杨某杰与本案并无直接的利害关系，杨某杰不应作为本案原告参加诉讼。
第二，陈某娟、杨某杰所述情况与事实不符。2009年刘某峰与陈某娟协议以88万元价款购买陈某娟名下案涉房屋，并签订了《北京市存量房屋买卖合同》，签订该合同时陈某娟将其自身购买该房屋时的《个人住房借款合同》《入住结算单》、交纳房款发票等与该房屋相关的材料一并交付给了刘某峰。2009年6月10日刘某峰向陈某娟付清全部房款后，陈某娟向刘某峰出具了《收条》《未出租证明》等材料。
刘某峰与陈某娟的房屋买卖合同已经履行完毕。刘某峰不急于办理该房屋的过户手续，二人向刘某峰提出继续由二人使用该房屋至需要腾房时止，陈某娟同意配合刘某峰找的朋友金某夏在北京市某公证处亲自办理了房屋过户手续的委托书公证。
2011年1月刘某峰和金某夏依据公证的委托书办理了产权过户手续，将该房屋产权登记在刘某峰名下。2009年朝阳区的房屋均价在一万元左右，且该房屋系经济适用房，其售价低于普通商品房、陈某娟与刘某峰就该房星的交易价格并未远低于正常市场价格。刘某峰绝非所谓的“职业放贷人”，更不存在任何“欺骗”的情形。
此后，陈某娟、杨某杰以做生意需要资金为由向刘某峰多次借款，截至2011年7月1日累计借款金额达72万元。期间二人仅向刘某峰还款17万元，尚有55万元借款至今未向刘某峰归还。这一系列事实都可以证明该房屋早在2009年就已经由陈某娟出卖给刘某峰，并且在此后相当长的一段时间内双方仍保持着朋友关系。陈某娟、杨某杰所谓的“房屋售价十分低廉、远低于正常市场价格”、“被告恶意串通”、“隐瞒真相”、“虚假买卖”等表述均与事实不符。
被告金某夏辩称，不同意陈某娟、杨某杰的诉讼请求。金某夏陈述其系刘某峰朋友，应刘某峰要求，在北京市某公证处亲自办理了房屋过户手续的委托书公证。当天刘某峰与陈某娟、杨某杰都在场。2011年应刘某峰的要求，金某夏配合刘某峰完成了案涉房屋的过户手续。金某夏陈述，其因朋友关系提供帮助，并未收取报酬。
法院查明
陈某娟与杨某杰系夫妻，于2002年1月8日结婚。
2003年4月22日，陈某娟取得北京市朝阳区xxx房屋《房屋所有权证》。庭审中，陈某娟和杨某杰均认可案涉房屋系夫妻共同财产。
2009年，陈某娟（出卖人）与刘某峰（买受人）就案涉房屋签订《存量房买卖合同》，约定房屋过户价格88万元，房款自行交割；买受人已经向出卖人支付定金金额30万元；房屋已经设定抵押，抵押权人为某银行；买受人自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给出卖人；出卖人应当在2009年9月前将房屋交付买受人；关于违约责任约定：逾期交房责任约定，逾期在当日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行，……。
2009年6月10日，陈某娟出具《未出租证明》承诺案涉房屋用途为自住，未对外出租；当日，陈某娟出具《收条》，载明收到刘某峰案涉房屋房款65万元，房屋全款付清。庭审中，刘某峰出具陈某娟购买案涉房屋的《个人住房借款合同》《经济适用房入住结算单》、购房发票等原始材料，证明陈某娟出卖案涉房屋意思表示真实。陈某娟对此不予认可，提出其签署买卖合同、办理公证书以及交付房屋购买原始资料都是被刘某峰欺诈，陈某娟和杨某杰并未收到合同约定的房款；因陈某娟和杨某杰向刘某峰借款，应刘某峰要求将房屋以出卖的方式抵押给刘某峰，待借款本息还清后，刘某峰同意将房屋产权归还陈某娟。所以陈某娟和杨某杰系被刘某峰欺骗，出卖房屋的意思表示不真实。
此后，刘某峰缴纳案涉房屋过户税费，金某夏作为陈某娟的委托代理人签署《房屋所有权转移登记申请书》《存量房交易结算资金自行划转声明》等文件，将案涉房屋过户至刘某峰名下。
2009年6月10日，北京市某公证处出具《公证书》载明“兹证明陈某娟与杨某杰于二00九年六月十日来到我处，在我的面前，共同在前面的《委托书》上签名。”该公证书内附2009年6月10日的《委托书》载明，“委托人：陈某娟，……。委托人：杨某杰，……。受托人：金某夏，……。我们是坐落在北京市朝阳区xxx房屋的产权人，现委托金某夏为我们的代理人，全权代理我们办理如下事宜：1、代为办理上述房屋的银行还款、解除抵押的相关事宜。2、代为办理上述房屋的出售、过户。3、代为缴纳出售上述房屋所需的各项税费。4、协助买房人办理银行贷款、收取全部房款的相关手续。5、与出售该房屋相关的一切事项。受托人在代理权限范围内所签署的有关文件，我们均承认，并承担相应的法律后果。受托人有转委托权。委托期限至上述事项办理完毕之日止。”陈某娟和杨某杰在尾部委托人处签名。庭审中，陈某娟和杨某杰认可该签名真实性，但提出因受到刘某峰欺诈，该委托意思表示不真实。
2011年1月7日，金某夏持《公证书》和《委托书》作为陈某娟的委托代理人，与刘某峰就案涉房屋签订《存量房买卖合同》，约定房屋过户价格80万元，房款自行交割；合同并未就房屋交付、违约责任、权属转移等内容进行约定。此后，刘某峰缴纳案涉房屋过户税费，金某夏作为陈某娟的委托代理人签署《房屋所有权转移登记申请书》《存量房交易结算资金自行划转声明》等文件，将案涉房屋过户至刘某峰名下。
2016年9月21日，北京市某公证处出具《公证书》载明“申请人：刘某峰，申请人：赵某静。受托人：郭某贤，……。委托人是夫妻关系，在刘某峰名下有坐落于北京市朝阳区xxx房产一套，因委托人事务繁忙，现委托受托人代为办理如下事宜：一、签订房屋买卖合同：办理签署及撤销网签手续；二、代为查询及复印房屋档案；三、办理房源核验手续：四、办理产权过户登记手续；五、代缴相关税费；六、代收房价款并有权处理房价款；代为确定上述房产的出售价格；七、协助买方办理购房贷款手续；八、办理物业交割手续；九、其他与上述房产出售有关的一切事宜。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，委托人均予以承认，并由委托人承担一切法律责任。受托人有转委托权。委托期限：自二○一六年九月二十一日起两年。”刘某峰和赵某静在尾部委托人处签名。
庭审中，陈某娟、杨某杰提交部分案涉房屋物业费收费凭证，证明其实际居住和管理案涉房屋的事实。刘某峰对此不持异议，但提出陈某娟、杨某杰已经将案涉房屋出卖给刘某峰，刘某峰是案涉房屋的产权人；因双方朋友关系，刘某峰将案涉房屋无偿借给陈某娟、杨某杰居住。
另查明，2009年9月1日，杨某杰出具《借条》，载明“今从刘某峰个人借人民币逆壹拾壹万元整，借款人杨某杰。”2010年3月10日，杨某杰出具说明，载明“今借刘某峰人民币贰拾伍万元整，借款人杨某杰，2010年4月8日还清。”2011年1月7日，杨某杰出具说明，载明“今从刘某峰处借款人民币叁拾陆万元整，借款人杨某杰。”关于借款合同关系相关事实，陈某娟、杨某杰陈述其向刘某峰约定借款40万元，约定利率为月息6%；提前扣除利息后，实际借款金额为37.6万元。
杨某杰于2010年7月22日向刘某峰妻子赵某静转款10万元；于2010年8月3日向刘某峰妻子赵某静转款7万元，用于偿还借款本金；陈某娟和杨某杰于2010年8月3日前以现金形式向刘某峰偿还剩余借款本金20.6万元，借款本金已经还清；此外还偿还利息约8万元，还剩余部分利息尚未还清。刘某峰认可与陈某娟和杨某杰借款合同关系，认可收到银行转账的17万元，但不认可陈某娟和杨某杰提出的借款数额和事实。
刘某峰提出，陈某娟和杨某杰向其借款72万元，前述17万元用于偿还该借款本金，双方并未约定月息6%，陈某娟和杨某杰亦未偿还现金和利息，目前尚欠本金55万元。陈某娟和杨某杰对于刘某峰陈述借款72万元的事实不予认可，提出该借条虽系本人书写，但金额是之前借款本息的合计，与实际借款本金不符。
庭审中，陈某娟和杨某杰提交网络房屋价格数据，证明2009年案涉房屋交易价格约160万元，远远高于合同约定价格88万元；2011年的房屋交易价格已经增加，也远远高于合同约定价格而80万元。
庭审中，金某夏认可其与刘某峰系朋友关系，应刘某峰要求与陈某娟、杨某杰办理委托公证，并于2011年协助刘某峰办理案涉房屋过户手续。金某夏亦陈述，其与陈某娟、杨某杰并不熟悉，在2011年办理过户手续时，亦未与陈某娟、杨某杰确认出卖房屋的意思以及出卖房屋价格等合同内容，仅以受托人身份，在刘某峰要求下签订合同，协助办理过户手续。
裁判结果
一、确认原告陈某娟与被告刘某峰于2009年就北京市朝阳区xxx房屋的签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、确认原告陈某娟与被告刘某峰于2011年1月7日年就北京市朝阳区xxx房屋的签订的《存量房屋买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
案涉房屋涉及两份买卖合同，应当就陈某娟与刘某峰签订的房屋买卖合同的效力，与金某夏代理陈某娟与刘某峰签订的房屋买卖合同的效力相结合进行审查和认定。庭审查明，首先，陈某娟与刘某峰于2009年签订房屋买卖合同，合同约定成交价格88万元，已付定金30万元，但刘某峰并未举证证明合同项下定金以及房款支付的事实。
第二，合同约定出卖人应于2009年9月前交付房屋，庭审中双方亦认可，房屋并未交付，约定期限到期后，一直由陈某娟和杨某杰居住和管理，刘某峰未主张交付房屋，亦未主张逾期交房违约责任；且，约定期限到期后，刘某峰亦未举证双方就案涉房屋使用或者占用的事实进行协商，或就其同意陈某娟继续居住案涉房屋的对价以及原因进行合理说明。
第三，陈某娟于2009年6月10日出具收条，认可房款65万元已经全款付清，该数额与合同约定数额88万元不一致，与成交价格扣除定金余额58万元亦不一致，刘某峰亦未就该款项差异进行合理说明。
第四，刘某峰提出陈某娟将其购买房屋的原始资料交由刘某峰保管，用于证明房屋买卖合意，但陈某娟提出交付上述资料以及2009年签署的房屋买卖合同，是以买卖的形式，将案涉房屋的产权交由债权人刘某峰掌控，进而作为对双方民间借贷关系项下借款本息偿还的担保，并无通常房屋买卖签订合同达成要约和承诺的合意，刘某峰亦未就收取并留存陈某娟购买案涉房屋资料原件与本案诉争的房屋买卖法律关系的必要性进行合理说明。
第五，刘某峰在2009年房屋买卖合同签订后，仍向杨某杰出借款项共计72万元，刘某峰并未就该款项交付提交证据予以证明，或进行合理解释。
第六，金某夏作为陈某娟和杨某杰房屋交易的受托人，系受刘某峰要求接受陈某娟和杨某杰委托，其与陈某娟、杨某杰并非朋友关系，且仅在办理委托授权时见面；且，金某夏亦认可其在2011年协助刘某峰办理案涉房屋过户手续时，并未询问陈某娟和杨某杰的出卖房屋的意愿以及买卖合同权利义务内容，其作为受托人，并未审慎、善意地考虑委托人利益，处分案涉房产所有权，而是听从交易相对方刘某峰的指示，以陈某娟受托人名义处分房屋产权。
结合前述查明事实，法院对于两份房屋买卖合同的效力做出如下认定：首先，关于2009年房屋买卖合同效力认定。刘某峰与陈某娟、杨某杰之间存在民间借贷法律关系，并发生资金往来的事实。2009年房屋买卖合同虽然由陈某娟本人签署，但结合合同签约的过程，合同约定内容，合同资金支付的事实，以及房屋交付和居住的事实可以认定，陈某娟和杨某杰虽通过签订房屋买卖合同，将案涉房屋交于刘某峰的掌控，但其无出卖案涉房屋所有权，取得房屋交易对价的意思表示；
刘某峰亦未举证证明，其按照合同约定支付了房屋价款，刘某峰亦无取得房屋所有权以及对房屋进行占有和使用的意思表示；法院据此认定，刘某峰与陈某娟、杨某杰之间真实的法律关系是民间借贷，现有证据不足以证明刘某峰与陈某娟、杨某杰之间存在房屋买卖的真实意思表示，2009年房屋买卖合同系以虚假形式掩盖刘某峰获取高利率民间借贷的真实目的的合同，应被认定为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效合同。
其次，关于2011年的房屋买卖合同效力认定。该合同系受托人金某夏代为签署，金某夏与刘某峰之间关系密切，对刘某峰与陈某娟、杨某杰之间的借款关系明知，现有证据不足以证明金某夏在2011年签署房屋买卖合同时，将合同约定权利义务经陈某娟、杨某杰的同意后，再行使委托代理权；刘某峰与陈某娟、杨某杰之间存在民间借贷关系，陈某娟、杨某杰向金某夏出具售房委托公证实质是作为借贷的担保，刘某峰指定金某夏作为陈某娟、杨某杰售房的代理人，金某夏在某种程度上也是刘某峰的代理人，金某夏作为陈某娟、杨某杰的代理人将诉争房屋出售给刘某峰，实质上属于双方代理行为，现有证据不足以证明陈某娟、杨某杰对此同意，陈某娟、杨某杰事后亦不予追认，据此，法院认定，金某夏与刘某峰之间存在恶意串通，且损害了陈某娟、杨某杰的利益，金某夏代理签署的房屋买卖合同应属无效。
综上，陈某娟、杨某杰要求确认两份房屋买卖合同无效的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，法院予以支持。
