北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某莉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除对北京市朝阳区xxx房屋的查封措施，停止对该房屋的执行措施；2.确认北京市朝阳区xxx房屋归刘某莉所有；3.案件受理费和公告费由被告承担。
事实和理由：2012年1月，刘某莉及父母与周某君协商，约定刘某莉以218万元的价格购买周某君名下位于北京市朝阳区xxx房屋（以下简称涉案房屋），因房屋有银行抵押贷款，双方约定在房屋解除抵押之后再过户给刘某莉。自2012年1月22日起至2014年4月24日，刘某莉通过父母先后支付给周某君购房款218万元。……。支付完毕购房款之后，双方在2014年4月底办理了房屋交接手续，周某君将房屋及相关水、电、燃气卡等交付刘某莉，刘某莉开始在该处居住至今。
此外，2016年5月20日，因周某君的儿子周某涛需要做手术，急需筹款支付医疗费，周某君要求刘某莉再支付15万元作为购房款。在此救急的情况下，刘某莉同意了周某君提出的要求，并在原约定的基础上增加支付了房款15万元，周某君指定吴某坤代为收款。
2018年5月9日，因为涉案房屋拖欠银行多期房贷，面临被银行起诉、拍卖的风险，周某君又向刘某莉提出由其偿还剩余贷款。为了避免房屋被银行起诉拍卖，刘某莉按短信通知支付了112258.49元，周某君通过其子周某涛指定宋某玲代为收款。此后，刘某莉在2018年5月26日至2020年12月3日间，又先后向周某君的某银行住房贷款账户支付周某君所欠房屋贷款390342.22元。综上，刘某莉一共支付了2832600.71元房款。
还完所有房贷之后，刘某莉准备办理过户，才得知涉案房屋已经被法院查封无法过户。经刘某莉了解，北京市西城区人民法院于2018年5月7日，就陈某敏与周某君、A公司、B公司企业借贷纠纷一案，作出调解书，周某君需要支付陈某敏4000多万元，A公司、B公司承担连带责任。因本案三名第三人未履行债务，陈某敏申请强制执行，刘某莉以案外人的身份向法院提出执行异议。法院于2021年6月15日作出执行裁定，裁定驳回刘某莉的执行异议。
刘某莉认为法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，针对刘某莉房屋实施了强制执行措施。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，刘某莉已经支付全部房屋价款并实际占有该房屋，且对未办理房屋过户登记手续没有过错，故对刘某莉要求停止对该房屋执行的诉讼请求，应予支持。根据《民法典》第465条、第469条的规定：“依法成立的合同受法律保护”“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式”。
本案中，刘某莉与周某君之间的房屋买卖合同有效，且刘某莉已经事实上履行完毕了约定的义务。刘某莉一直在涉案房屋内居住，双方事后也补签了《房屋购买协议》和房款收取明细。且刘某莉对房屋未能过户没有过错。故为了维护刘某莉的合法权益，诉至法院。
被告辩称
陈某敏辩称，涉案房屋登记在周某君名下，刘某莉提供的证据不足以排除执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，请求法院判决驳回刘某莉的诉讼请求。
法院查明
一、陈某敏与周某君、A公司、B公司之间的债权债务关系
陈某敏与周某君、A公司、B公司企业借贷纠纷一案，本院于2018年5月7日作出调解书，确认各方达成的如下调解协议：1.周某君于2018年11月6日前偿还陈某敏借款本金2000万元及利息2320万元（周某君于2018年8月6日前先行给付陈某敏1000万元利息，剩余借款本息于2018年11月6日前清偿完毕）；2.如周某君未在2018年11月6日前足额给付上述借款本息，则周某君给付陈某敏逾期利息；3.A公司、B公司对周某君的上述债务承担连带保证清偿责任；4.陈某敏与A公司、B公司对此债务再无其他纠纷。
2018年9月4日，陈某敏向本院申请执行。执行中，本院于2018年9月18日查封周某君名下涉案房屋。
后刘某莉向本院提出案外人执行异议。本院于2021年6月15日作出裁定。本院认为，案外人的异议审查中，对于已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断权属。本案中，涉案房屋登记所有权人为周某君。本院据此将涉案房屋作为被执行人的财产予以查封，合法有据。刘某莉所提异议理由不足以排除执行。另外，刘某莉要求确认其为涉案房屋所有权人的申请，不属于执行异议审查范围。故裁定驳回刘某莉的执行异议。
刘某莉于2021年6月25日向本院提交本案起诉材料。
二、刘某莉与周某君之间房屋买卖情况
落款日期为2014年10月20日的《房屋购买协议》（以下简称协议）显示：周某君为甲方、出售方，刘某莉为乙方、购买方。甲方将涉案房屋出售给乙方，整套房屋价格为218万元。甲方购买上述房屋时，在某银行北京城市某银行办理的个人住房贷款（以银行提供的账单为准）归还责任中，2016年6月前的贷款由甲方继续归还；自2016年7月开始，由乙方负责归还。在乙方全部结清住房贷款之日起，甲方全力配合乙方办理房产过户手续。甲方应确保上述房产的产权清晰无涉，因甲方责任造成乙方无法办理该房产过户的，甲方除退还乙方所付出的资金外，并按房产所在地的房产市场行情对乙方予以赔偿。刘某莉当庭认可，上述协议实际签订时间为2021年5月。
刘某莉主张，针对涉案房屋，其共支付周某君购房款2832600.71元。周某君在落款日期为2021年5月21日的房款收取明细尾部签名，认可刘某莉主张的上述转款均系支付涉案房屋的房款，金额总计为2832600.71元。
另查，刘某莉当庭提交物业管理处、公寓管理处出具的证明，银行个人明细对账单，收据，北京增值税普通发票，燃气缴费回执，等证据，欲证明刘某莉自2014年开始在涉案房屋居住，并缴纳水、电、供暖、燃气、网络等费用。
裁判结果
驳回原告刘某莉的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议成立，需同时满足以下四个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，首先，虽然刘某莉主张，其与周某君于2014年已就涉案房屋达成买卖合意，但其认可《房屋购买协议》实际签订时间为2021年5月，而法院查封涉案房屋的时间为2018年9月18日。故本案未满足在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。
其次，刘某莉主张其实际支付购房款2832600.71元。但综合分析全部付款记录，无法确认全部转款的性质为购房款。
再次，涉案房屋房产证显示，该房屋存在189万元抵押贷款，根据《房屋购买协议》及刘某莉的陈述，亦证明刘某莉自始明知涉案房屋存在银行贷款未清偿的情况。实际上，刘某莉至2014年4月交付周某君的购房款，已足额覆盖上述抵押贷款的金额。涉案房屋在此情况下，只需清偿银行贷款即可办理过户登记手续。而根据现有证据不能证明刘某莉积极行使己方权利，向周某君提出办理过户登记的请求。由于刘某莉自身没有尽到合理注意义务，怠于行使己方权利，而导致权属变更登记不能，应承担相应法律后果。
另外，房屋买卖系涉及民事法律关系变动的重大事项，但涉案《房屋购买协议》内容约定简单。且如刘某莉所述，在其已实际交付283万余元的情况下，协议中约定的房屋价款仍为218万元；在其实际于2018年起代周某君偿还银行贷款的情况下，协议中约定的还贷方式仍以2016年6月为分界点；在其父亲仍与周某君存在交往的情况下，其主张因无法找到周某君，故双方未及时签订书面买卖合同，亦未能积极催告周某君尽快偿还银行贷款和办理过户手续。以上情况均不符合常理。
综上，刘某莉主张本案仅适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，无事实和法律依据。且依照该规定第十五条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。
本案中，即使刘某莉确实已经支付全部房屋价款，且自2014年起实际占有涉案房屋，但因其对涉案房屋未及时办理过户登记手续，存在过错，故不能满足排除强制执行的条件。对刘某莉要求解除涉案房屋的查封、停止执行措施，并确认涉案房屋为其所有的诉讼请求，法院不予支持。
