北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某鹏向本院提出诉讼请求：1.依法判令登记于孙某娟名下的位于北京市西城区一号的房产于2016年8月17日赠予给朱某云的赠与合同无效。2.本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告父亲赵某峰与母亲刘某涵双方大概于1953年结婚，二人婚后生有三个子女，即赵某文、赵某鹏、赵某君。原告母亲于1988年因病去世后，赵某峰与陈某希二人于1989年再婚（二人均系再婚），二人婚后未生育子女，二人于1992年经西城法院判决离婚。赵某峰与孙某娟1994年再婚（二人均系再婚），婚后未生育子女。孙某娟与赵某峰再婚前育有一子一女，分别为朱某云、朱某辉。
赵某峰于2020年6月24日去世。1999年根据房改房的相关规定，孙某娟自愿购买位于北京市西城区一号的房产，登记于孙某娟名下，涉案房屋系赵某峰和孙某娟夫妻共同财产。2016年孙某娟在赵某峰不知情的状况下将此房产私自赠予朱某云。综上所述，为了维护赵某鹏的合法权益，依据法律诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告孙某娟、朱某云辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、该房产系孙某娟前夫朱某洪于1983年7月在国外因公殉职，然后单位为照顾家庭所分配房屋，系家庭共有财产，登记在孙某娟名下，但实际所有的相关费用过户费用，均由朱某云支出。2015年，赵某峰老人生病期间，曾留有遗嘱一份。处分赵某峰老人自己名下相关财产。当时与孙某娟与赵某峰口头作过约定，孙某娟名下的财产，对方不干涉，孙某娟自行处理，因此，2016年孙某娟将该房产过户至朱某云名下。双方实际上是一个借名买房的行为，当时以赠与方式完成产权变更。
二、赵某峰在2018年留有第二份遗嘱，其遗嘱内所处分房产也没有涉及本案涉诉的房产，所以二被告认为，当时是双方达成了一致意见，各自名下财产归各自所有，赵某峰认同了孙某娟的过户行为。
第三人赵某文述称，案涉房屋是赵某峰与孙某娟的房改房，属于夫妻共同财产，赵某峰去世后，不能随意过户。孙某娟将案涉房屋私自过户存在隐匿财产的嫌疑，赵某文不同意，案涉合同应属无效合同，同意赵某鹏的诉讼请求。
法院查明
赵某峰与刘某涵系夫妻，生有子女三人，分别为赵某鹏、赵某文、赵某君。朱某洪与孙某娟婚后生子女两人，其中儿子系朱某云。朱某洪于1983年去世。刘某涵于1988年去世。赵某峰与孙某娟于1994年登记结婚。赵某峰于2020年6月24日去世。
1996年10月25日，孙某娟向西城区房地产交易管理科提交《购买公有住房申请》，申请以成本价购买西城区一号房屋，该申请显示家庭人口3人，人口结构“2代，成人2人，小孩1人”。1996年12月，单位出具购房人单位证明，显示孙某娟于1955年参加工作，工龄41年。
1996年11月13日，F公司办公室开具收据载明“今收到一号孙某娟交来购房预付款4000元”；1996年12月24日，F公司住房制度改革小组开具收据显示：“今收到孙某娟一号交来购房款人民币……7212元”；1997年7月9日，F公司住房制度改革领导小组开具收据显示：“今收到一号孙某娟交来二期房款……26868元”。
1998年8月1日，F公司作为甲方（卖方），孙某娟作为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同》，约定根据《深化城镇住房制度改革的决定实施办法》《F公司向职工出售公有住房的实施办法》和房改领导小组批复，甲乙双方订立该合同。甲方同意将座落于西城区一号单元式住宅楼房1套出售给乙方；甲方同意按照上述文件规定，以成本价向乙方售房并同意乙方按有关政策享受各项优惠，并约定了初步概算房价款37393元。依据《单位出售公有住房房价计算表》显示，上述房屋实际房价折算孙某娟41年工龄。北京市西城区一号房屋1999年3月22日登记至孙某娟名下。
2016年8月17日，孙某娟作为赠与人，朱某云作为受赠人，双方签订《赠与合同》，约定赠与人孙某娟作为北京市西城区一号房屋的单独所有人，将该房屋赠与受赠人朱某云，作为受赠人朱某云个人所有。受赠人朱某云表示同意接受上述不动产赠与。2016年8月31日，孙某娟与朱某云至北京市西城区不动产登记事务中心申请办理不动产转移登记。上述房屋于2016年9月3日登记至朱某云名下。
另查，一、庭审中，孙某娟、朱某云提供“关于朱某洪同志在国外死亡善后问题的处理决定”、证明，证明朱某洪因公殉职，涉案房屋为单位给予朱某洪家人的福利性分房，依据房改政策可以登记与孙某娟或其子女名下，且仅使用了孙某娟的工龄。赵某鹏及赵某文对上述材料证明目的不认可，其认为房屋登记在孙某娟名下，购买房屋时孙某娟已与赵某峰登记结婚，涉案房屋只用了孙某娟的工龄，也应当是夫妻共同财产。
二、庭审中，孙某娟、朱某云为证明涉案房屋自购买后一直由朱某云一家居住使用提交证明信、书面证人证言、结婚证、物业费发票、供暖费结算证明、电器发票及订单截图等。赵某鹏及赵某文对涉案房屋由朱某云居住予以认可，但认为赠与前房屋登记在孙某娟名下，且孙某娟与朱某云所提交的物业费发票及供暖费结清证明并非案涉房屋。
三、庭审中，孙某娟、朱某云提交赵某峰遗嘱，证明其二人于2016年将涉案房屋过户至朱某云名下是经过赵某峰认可的，因赵某峰在2015年以及2018年的遗嘱中均是对赵某峰名下房屋进行处分，没有涉及涉案房屋，也说明赵某峰认为房屋由孙某娟赠与给朱某云的事实。赵某鹏及赵某文对于上述遗嘱的证明目的不认可，遗嘱中并未涉及本案房屋的处置，赵某峰生前没有说对涉案房屋的处理。
四、庭审中，孙某娟、朱某云提交赵某鹏另案的起诉状，证明赵某鹏在另案诉讼中称“赵某峰与孙某娟再婚前双方对房屋及财产分配有约定，即双方房产归各自所有，互不交叉，泾渭分明”。赵某鹏对该起诉状真实性认可，但称孙某娟先行起诉的继承案件，赵某鹏就得起诉对方。赵某文亦认为是孙某娟、朱某云以继承为由诉至法院，想要独占另案的一号房屋，因需要先确权再继承，所以赵某鹏进行的另案起诉。
裁判结果
驳回赵某鹏的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，赵某鹏主张在赵某峰不知情的情况下，孙某娟将作为夫妻共同财产的北京市西城区一号房屋赠与给朱某云，故赵某鹏认为孙某娟与朱某云之间的赠与合同无效。因案涉房屋确于孙某娟与赵某峰婚后所购，故该房屋应认定为赵某峰与孙某娟的夫妻共同财产。对于孙某娟及朱某云称其二人之间存在借名买房合同关系，双方系通过赠与合同完成过户的意见，法院认为孙某娟及朱某云未举证证明在孙某娟购房过程中与朱某云存在借名买房意思表示，孙某娟、朱某云所提交的证据亦不足以证明双方之间存在借名买房的合同关系，故法院对孙某娟及朱某云该项意见不予采纳。
又因，在案证据不足以证明赵某峰在世时对于案涉房屋的赠与持明确的否定态度，且即便孙某娟单方将案涉房屋赠与朱某云，属于无权处分，而无权处分不能产生赠与合同无效的法律后果，故赵某鹏以孙某娟未经赵某峰同意，要求确认孙某娟与朱某云之间就案涉房屋进行赠与的合同无效缺乏依据。
另，赵某鹏、赵某文认为案涉赠与合同并未对其进行告知，亦侵害其合法权益，但赠与行为发生时，赵某峰在世，孙某娟及朱某云并不负有向其二人告知的义务，且在案证据不足以证明孙某娟及朱某云存在恶意串通等其他合同无效的情形，故法院对赵某鹏要求确认案涉赠与合同无效的诉讼请求不予支持。
