北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
钱某霞向一审法院起诉请求：1.判令陈某强与陈某雪签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令陈某雪配合将案涉房屋所有权恢复登记至陈某强名下；3.判令陈某强、陈某雪承担本案全部诉讼费。
钱某霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持钱某霞起诉的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由陈某强、陈某雪负担。
事实和理由：一、陈某强将房屋以买卖形式过户给陈某雪，系擅自处分共有财产，陈某雪不构成善意取得，该合同应属无效。一审判决认定合同有效的结论错误。钱某霞与陈某强于1992年9月19日登记结婚，婚后育有一女陈某雪，现已成年。由于双方性格差异较大，导致夫妻关系日渐疏远。为拉拢女儿的感情，陈某强于2012年8月30日在钱某霞不知情的情况下，私自与陈某雪签订《存量房屋买卖合同》，约定将位于北京市丰台区一号房屋（以下简称案涉房屋）出售给陈某雪，并办理了房屋过户手续。案涉房屋系钱某霞与陈某强夫妻共同财产，对房屋的买卖或赠与均应经过陈某强和钱某霞一致同意。因钱某霞对此并不知情，故陈某强对案涉房屋的处分行为无效，陈某雪亦不构成善意取得。一审判决认定合同有效的结论错误。
二、陈某强在一审庭审中出具的《申请表》并不能证明钱某霞知晓案涉房屋已过户给陈某雪一事，一审法院据此认定钱某霞知情错误。一审法院未仔细审阅《北京某单位职工住房配售申请核定表》，错误采信陈某强有关《申请表》的单方说法，进而认定钱某霞对房屋已过户给陈某雪知情。该结论不符合事实。实际上，陈某强于2013年告诉钱某霞，称可以向其单位申请住房配售资格，需要钱某霞配合，钱某霞按照陈某强指示，持其提供的空白《申请表》到自己单位出具情况说明并加盖印章，证明钱某霞并未享受本单位住房待遇，之后再交给陈某强的单位盖章。有关案涉房屋已过户给陈某雪的情况，以及陈某强和钱某霞现住房为“无”，均系之后填写，钱某霞对内容并不知情。
上述事实，可以由该《申请表》签字落款细节证实，《申请表》中凡上诉人一方提供证明的部分，其落款时间均为2013年4月11日，而需陈某强一方提供证明的部分，其落款时间均为2013年4月17日，明显系钱某霞先找单位出具证明后，再交由陈某强完成。该表格的《申请承诺书》页载明，如获得购买职工住房资格，申请人及家庭成员自愿按政策腾退现住房，现住房一栏填写“无”，其下方虽有陈某强和钱某霞签名，但均无年月日期，不能证明填写时间。因此，一审法院认定钱某霞对此知情，没有事实依据。
综上所述，一审判决认定事实错误，结论不能成立。为维护钱某霞合法权益，请二审法院撤销一审判决并依法改判。
被告辩称
陈某强、陈某雪辩称，同意一审判决，不同意钱某霞的上诉请求及事实理由。
法院查明
1992年9月19日，钱某霞与陈某强登记结婚；婚后育有一女陈某雪；2003年6月11日，陈某强（买方、乙方）与北京H公司（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》,约定甲方将坐落在丰台区一号的住房，以1998年成本价出售给乙方，房价款33883元整，公共维修基金762.20元；2012年8月30日，陈某强（出卖人）与陈某雪（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，合同约定，出卖人所售房屋，坐落为丰台区1203，建筑面积共57.04平方米，房屋成交价格为1000000元。后，陈某雪取得了上述房屋的产权证书。
庭审中，陈某强提交填表日期为2013年4月15日的《北京某单位职工住房配售申请核定表》（以下简称申请核定表）以证明钱某霞知道房屋过户的事情。该申请核定表中申请承诺书一页载明：申请人及家庭成员对北京某单位住房配售的相关政策已经知晓，并自愿遵循该政策申请购买职工住房，现作承诺如下：同意并授权北京某单位住房配售实施机构在审查资格条件时，向有关单位和个人收集、核对申请人及家庭成员的信息资料；同意并授权拥有申请人及家庭成员信息资料的单位（部门）或个人向住房配售实施机构提供所需信息资料。
3.如获得购买职工住房资格，申请人及家庭成员自愿按政策腾退位于无的现住房并按时办理过户相关手续，否则视为放弃住房配售资格。......申请人及家庭成员愿意严格遵守以上承诺，并承担违反承诺的责任和后果.....陈某强及钱某霞分别在该承诺书下方申请人（职工）及申请人（配偶）处签名。钱某霞认可签名是其所签，但称陈某强、陈某雪并未告诉其案涉房屋已经完成过户的情况。
法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，陈某强、陈某雪签订《存量房屋买卖合同》后，陈某雪虽未实际向陈某强支付房屋价款，但根据现有证据看，是以房屋买卖的形式将案涉房屋过户至陈某雪名下，实为赠与。
陈某强将房屋过户给陈某雪后，于次年，与钱某霞共同向其单位提交申请核定表以获得住房配售资格，二人在该申请核定表中签字承诺：如获得购买职工住房资格，申请人及家庭成员自愿按政策腾退现住房，并在该处填写“无”，家庭申请住房配售资格系家庭的重大决定，且钱某霞在申请审核表中签字确认，足以认定钱某霞对房屋过户给陈某雪是知情的，对钱某霞所述其对房屋过户给陈某雪不知情，陈某强与陈某雪存在恶意串通，损害其利益的主张，法院不予采信，故其以此为由，要求确认上述合同无效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
二审庭审中，钱某霞表示其与陈某强、陈某雪长期居住案涉房屋，各方并无其他住房。
裁判结果
驳回钱某霞的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，陈某强与陈某雪签订《存量房屋买卖合同》，将登记在陈某强名下的案涉房屋以买卖形式过户给陈某雪，相应房款并未实际支付。现钱某霞主张陈某强与陈某雪恶意隐瞒案涉房屋为夫妻共同财产的事实，在钱某霞不知情的情况下办理房屋过户手续损害其利益，构成恶意串通，故合同无效。
陈某强、陈某雪认可案涉房屋原系陈某强、钱某霞夫妻共同财产，但主张钱某霞对过户相关事宜知情且同意。故本案争议焦点为：陈某强与陈某雪签订《存量房屋买卖合同》的事宜钱某霞是否知晓，二人是否存在恶意串通形式导致合同无效。
当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。首先，诉讼中，钱某霞自述其配合陈某强申请住房配售资格，将相关表格交由其单位盖章。而陈某强提交的《北京某单位职工住房配售申请核定表》中《申请承诺书》一页载明“如获得购买职工住房资格，申请人及家庭成员自愿按政策腾退位于‘无’的现住房，并按时办理过户相关手续，否则视为放弃…申请人及家庭成员愿意严格遵守以上承诺，并承担违反承诺的责任和后果”，《申请承诺书》落款处亦有钱某霞签字，应视为钱某霞对陈某强及其自己名下无房的情况明确知悉。
钱某霞主张其他表格中钱某霞所在单位的审批时间早于陈某强所在单位审批时间，因此对《申请承诺书》空白处所填写内容不知情的意见，缺乏依据，法院不予采纳。
其次，根据已查明的事实及当事人陈述，钱某霞与陈某强是夫妻关系，钱某霞认可其与陈某强、陈某雪长期居住案涉房屋，各方并无其他住房。而陈某强、陈某雪于2012年就签订《存量房屋买卖合同》并将所有权人变更登记为陈某雪。现钱某霞表示至本次诉讼前，其从未发现案涉房屋产权证件发生变动的情形，显不符合常理。
综上，考虑到本案各方之间的亲属关系，签订合同、办理过户与申请住房配售资格的时间关系等因素，钱某霞主张陈某强与陈某雪存在恶意串通的事实不能排除合理怀疑，故未支持钱某霞主张《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，并无不当。
