北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某坤、周某杰向一审法院起诉请求：
1.杜某文继续履行《北京市存量房买卖合同》《补充协议》，协助孙某坤、周某杰办理网签，将北京市海淀区一号的房屋转移登记至孙某坤、周某杰名下，并将房屋交付给孙某坤、周某杰；
2.杜某文以房屋总价款735万为基数，按日万分之三的标准，自2021年4月19日起，至案涉房屋实际过户之日止，向孙某坤、周某杰支付违约金，暂计至2021年7月6日；3.保全费5000元、保单费7350元由杜某文承担。
杜某文向一审法院反诉请求：1.孙某坤、周某杰赔偿杜某文2021年4月20日至2021年6月30日的房租损失21700元；2.孙某坤、周某杰支付以735万元为本金，自2021年6月25日至付清日按成交总价款的日万分之五标准计算的违约金25725元（暂时计算至2021年7月2日）；3.本案诉讼费由孙某坤、周某杰承担。
杜某文上诉请求：撤销一审法院判决第三项，改判杜某文无需支付违约金10万元，撤销一审判决第五项，改判支持杜某文一审全部反诉请求，或者发回重审，案件受理费、保全费由孙某坤、周某杰负担。
事实与理由：1.双方以口头、微信等形式进行沟通只是协商的过程，并没有形成实质性结果，不能据此认定杜某文违约；2.杜某文并未拒绝办理网签，只是认为应以实际交易价格735万元办理网签；3.一审判决查明的其明确表示要求法院酌减违约金，系认定事实错误，杜某文认为违约金数额较高是因为其自身并未违约，无需考虑违约金计算标准问题；
4.孙某坤、周某杰主动将诉求减少为按照日万分之三的标准计算违约金，法院无权再按照合同约定的日万分之五的标准计算；5.孙某坤、周某杰至今未履行付款义务，且杜某文告知孙某坤、周某杰继续履行合同后，对方一直拒绝履行，构成违约；此外，杜某文于2021年4月20日让原来租户退租，并向租户支付违约金，导致涉案房屋长期空置，造成杜某文租金损失，一审法院未对上述事实进行认定，属于认定事实错误；
6.一审认定的违约金数额过高，合同仅限定了过户时间为2021年6月30日，未约定网签日期，且杜某文于2021年5月27日明确同意继续履行合同，故即使计算违约金，也应当从2021年6月30日开始计算。
被告辩称
孙某坤、周某杰辩称，同意一审法院判决，不同意杜某文的上诉请求和理由。杜某文多次通过多种渠道提出涨价要求，声称不同意涨价就另行出售，孙某坤、周某杰才不得不在2021年5月12日进行异议登记并向法院提起诉讼，防止杜某文一房二卖。
2021年5月底杜某文询问是否可以补偿房租，考虑到通过诉讼解决周期过长自己没有地方居住，希望通过补偿房租的形式尽快完成交易，不代表其同意杜某文的涨价要求。孙某坤、周某杰未能在约定时间购入房产产生额外损失，该部分损失其将根据案件进展另行主张。杜某文在本案一审表示已经将房屋另行出租，其不存在租金损失。
中介公司述称，不同意杜某文的上诉请求和理由，请求法院依法维持原判。
法院查明
2021年1月18日，孙某坤、周某杰作为买受人（乙方）与杜某文作为出卖人（甲方）经中介公司居间就位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）签订北京市存量房屋买卖合同以及补充协议（以下统称合同），约定价款为735万元，约定：
一、定金总额为40万元，于签约完成当日给付10万元；于乙方购房资格核验通过后4日内给付30万元；乙方于缴税前2个工作日内给付600万元；通过贷款方式给付90万元；剩余5万元作为物业交割保证金，于缴税前2个工作日内给付。
二、任何一方未履行本合同约定义务，违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金。
合同签订后，孙某坤、周某杰向杜某文支付了定金40万元。
后双方在履行合同过程中发生争议。孙某坤、周某杰主张杜某文存在如下违约行为：第一，杜某文没有按照约定配合中介办理网签；第二，以原合同价格过低提出要求涨价；第三，签合同后，杜某文另行委托中介出售该房屋。就上述主张，杜某文提供了录音材料、微信聊天记录、网页信息等证据。杜某文主张孙某坤、周某杰存在未按时给付首付款的违约行为。
由于就涉案合同的履行过程，双方陈述不一，故法院要求本案第三人中介公司中介公司对合同履行过程陈述意见，中介公司的意见如下：按照合同，最开始孙某坤、周某杰与杜某文签合同约定了买卖本案的房子。之后孙某坤、周某杰把自己的房子卖了，然后我方通知杜某文赶紧做评估网签，向孙某坤、周某杰卖房。但是杜某文提出要涨价，拒绝办理网签，孙某坤、周某杰认为涨价幅度太大了，接受不了，就起诉了。
庭审中，孙某坤、周某杰要求杜某文继续履行合同并配合孙某坤、周某杰办理过户登记手续，将涉案房屋登记至孙某坤、周某杰名下。
经法院释明，杜某文明确表示要求法院酌减违约金。
法院认为，孙某坤、周某杰与杜某文签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，应属有效。
现孙某坤、周某杰要求杜某文继续履行合同并配合孙某坤、周某杰办理过户登记手续，将涉案房屋登记至孙某坤、周某杰名下，杜某文表示同意。法院不持异议。值得提出的是，考虑到双方已经通过诉讼解决合同履行问题，本着一次性解决纠纷之原则，减少当事人的诉累，法院按照交易习惯由孙某坤、周某杰先行支付房屋价款后，再由杜某文配合孙某坤、周某杰办理房屋登记过户手续。至于数额，应扣除孙某坤、周某杰已经支付给杜某文的定金40万元。
杜某文同意继续履行合同并不影响法院认定违约方。根据规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据查明事实，法院可以认定，杜某文确实存在要求涨价且拒绝配合办理网签的行为，导致合同无法继续履行，系违约。杜某文应承担相应违约责任。双方已约定违约方按成交总价款每日万分之五的标准向守约方支付违约金，现杜某文要求法院予以酌减，于法有据，法院结合查明事实酌情判定。
至于杜某文提出孙某坤、周某杰承担房租损失以及违约金的反诉请求，考虑到孙某坤、周某杰并不具备违约行为，杜某文之反诉请求缺乏事实依据，法院不予支持。
二审期间，各方均没有提交新的证据。本院二审另查明，杜某文之夫邹某飞通过微信与中介人员沟通涨价事宜，邹某飞提出目前单价没有低于9万的，杜某文通过微信表示“我们因为签了合同，因此已经很有诚意优先跟您成交，按照最低差价，我们分担一半的原则提出调整方案的，而且还可以双方协商最终确定价格。给您留点时间，请考虑后回复，如果您确定不要，我们就立即挂出了……”
杜某文于2021年5月27日告知中介人员：“我们希望双方正常履行合同，网签合同额按照法律规定必须与双方合同额保持一致，不能签署阴阳合同。希望你们通知对方尽快按照合同签署网签履约。”二审中，经法院释明，杜某文表示如果法院认为其存在违约，要求酌减违约金。查明的事实属实，本院予以确认。
裁判结果
一、原告孙某坤、周某杰于本判决生效之日起三十日内给付被告杜某文房屋价款695万元；二、被告杜某文于原告孙某坤、周某杰履行完毕上述给付义务后三日内配合原告孙某坤、周某杰将位于北京市海淀区一号房屋过户登记至原告孙某坤、周某杰名下；三、被告杜某文于本判决生效之日起三十日内给付原告孙某坤、周某杰违约金10万元；四、驳回原告孙某坤、周某杰的其他诉讼请求；五、驳回被告杜某文的全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应严格按照合同约定履行己方义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。涉案合同履行过程中，杜某文要求涨价且拒绝办理网签手续的行为，系以自己的行为表示不履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。
考虑本案合同的履行情况、孙某坤和周某杰的实际损失等因素，法院酌情确定的违约金数额并无不当。杜某文主张该违约金数额过高缺乏依据。因杜某文违约在先，孙某坤、周某杰提起本案诉讼要求继续履行合同，孙某坤、周某杰不存在违约行为，杜某文反诉要求赔偿房租损失和违约金缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
