北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某霖、吴某娟向一审法院起诉请求：1．判令郭某静承担因其承诺的交易房屋学区情况不实的违约责任，向孙某霖、吴某娟支付房屋总价款20%的违约金1636000元；2．诉讼费由郭某静负担。
孙某霖、吴某娟上诉请求：撤销原判，改判支持我方一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决对“购买学区房之目的”解读错误，目的是交易房屋在2021年5月8日对应的入学名额为约定的5所学校，且入学名额未被使用。郭某静违反约定事实明确，应承担违约责任。
郭某静辩称，同意一审判决，不同意孙某霖、吴某娟的上诉请求。
中介公司述称，同意一审判决。
法院查明
2021年5月8日，孙某霖、吴某娟（买受人）与郭某静（出卖人）经过中介公司的居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。
《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人郭某静将位于北京市西城区一号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告。合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为5000000元整。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价3180000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人向出卖人支付定金1000000元。剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。
（四）买受人的付款方式为：商业、公积金组合贷款。（五）关于贷款的约定：买受人申办的抵押贷款，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款2000000元。第六条房屋的交付：出卖人于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后当日交付给买受人。第七条违约责任对于逾期交房、逾期付款的违约责任进行了约定。第九条约定了办理房屋转移登记的时间为自本合同签订之日起60日内。第十条约定现出卖人可查询到的户籍登记情况为1册1人，双方同意迁出现有户籍。出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起前30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。
《补充协议》约定：郭某静（甲方）与孙某霖、吴某娟（乙方）买卖涉案房屋的成交总价款为8180000元，关于定金：乙方于2021年5月8日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方。乙方于2021年5月21日前将第二笔定金900000元以第三方担保支付的方式支付甲方。关于首付款：乙方于不晚于不动产权转移登记办理完毕前2个工作日将第一笔首付款4280000元以理房通的方式支付甲方。关于缴税和不动产转移登记：双方约定于本合同签订之日起60日内，共同办理房屋不动产转移登记手续。
违约责任约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；4.甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；5.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；6.将该房屋出售给第三方的。……；第五条其他：……。
2021年5月8日，郭某静作为甲方，孙某霖、吴某娟作为乙方签订《关于交易房屋入学名额的约定》，甲方确认：1、交易房屋（西城区一号）在合同签署之时对应的入学名额为北京市西城区某小学学校，且交易房屋入学名额未被使用；2、甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述约定的，属于根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
2021年5月23日，郭某静的户口从涉案房屋迁出。
2021年5月31日，涉案房屋过户至孙某霖、吴某娟名下，二人各占50%的产权份额。
另查，一、2020年4月30日，北京市西城区教育委员会发布《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，小学入学方式及程序分为：①寄宿学校入学。符合西城区入学条件的本市户籍适龄儿童，可在规定时间内自愿报名申请到寄宿学校入学，区教委根据招生计划通过电脑随机派位录取，录取结果在招生学校公示。②学区派位入学。符合西城区入学条件的本市个人居民户籍适龄儿童，可自愿选择报名参加学区派位入学，通过电脑随机派位录取。录取结果在招生学校公示。
③片区内登记入学。符合西城区入学条件的本市个人居民户籍适龄儿童，根据小学新生登记入学通告公布的招生服务范围，由其法定监护人在规定时间内到学校提交登记材料（每名适龄儿童只到一所学校登记）。学校依据户籍、房产、居住年限等条件录取，学位不足时，在学区或相邻学区协调入学。入学结果在招生学校公示。各小学招生服务范围以《新生登记入学通告》的形式张贴公示。④派位入学。符合西城区入学条件的集体户籍、按本市户籍对待、非本市户籍等其他适龄儿童，在全区范围内按计划派位入学。派位结果在招生学校公示。⑤民办学校入学。……
五、有关说明。（七）自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。（八）自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
二、2021年4月23日，北京市西城区教育委员会发布《北京市西城区教育委员会关于西城区2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，对于2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学的政策再次重申了2020年的相关规定，执行多校划片政策。
庭审中，孙某霖、吴某娟主张根据其了解的2020年西城区小学入学政策，涉案房屋不能直接对应郭某静在《关于交易房屋入学名额的约定》中所承诺的小学，因此，其购买学区房的合同目的不能实现，郭某静应当承担违约责任。
郭某静主张《关于交易房屋入学名额的约定》的内容只是对涉案房屋所能对应入学学校的客观描述，并非其作出的承诺。中介公司主张在学位充足的情况下，是可以保证学生进入学区房所对应的学校，在学位不足的情况下，有可能出现按多校划片方式入学的情况。郭某静另主张《关于交易房屋入学名额的约定》是中介公司擅自增加并诱导郭某静签署的，侵害了郭某静利益，郭某静提交了录音证据予以证明。
孙某霖、吴某娟称对该证据不知情，不能作为免除郭某静责任的依据。中介公司不认可该证据的证明目的，认为《关于交易房屋入学名额的约定》是郭某静与孙某霖、吴某娟协商一致认可的，与该公司无关，该公司并未实际参与和承诺，只是帮忙打印了文本材料。
法院认为
孙某霖、吴某娟与郭某静签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《关于交易房屋入学名额的约定》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。现孙某霖、吴某娟在办理完毕房屋产权过户手续后，依据与郭某静签订的《关于交易房屋入学名额的约定》，主张涉案房屋不能直接对应郭某静所承诺的小学，致使其购买学区房的目的无法实现，要求郭某静承担违约责任。
对此问题，孙某霖、吴某娟与郭某静签订的《关于交易房屋入学名额的约定》中确实对涉案房屋在签订合同时对应的小学进行了约定，但目前孙某霖、吴某娟子女并非小学入学适龄儿童，对于其是否能够进入约定小学尚处于不确定状态。此外，孙某霖、吴某娟未举证证明涉案房屋对应的入学名额被占用导致其子女无法在特定学区入学的必然结果，故孙某霖、吴某娟主张其购买学区房的合同目的不能实现的理由，缺乏事实依据，法院不予采信。对孙某霖、吴某娟要求郭某静支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。
裁判结果
驳回孙某霖、吴某娟诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据查明的事实，孙某霖、吴某娟与郭某静签订《关于交易房屋入学名额的约定》，约定涉案房屋在合同签署时的“入学名额”为北京市西城区某学校；并约定如郭某静承诺的“学区情况”、“学区名额”不属实，致使孙某霖、吴某娟无法实现购买“学区房”目的的，应承担违约责任。孙某霖、吴某娟主张，根据2020年4月30日北京市西城区教育委员会发布的《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》（以下简称实施意见），涉案房屋有可能对应上述本学区内的5所学校以及相邻学区内的11所学校。对此应当指出，上述规定出台在双方签订合同之前，系公开的文件，双方对此应属明知，孙某霖、吴某娟主张对此不知晓，并进而主张郭某静对入学政策存在欺诈行为，法院难以采信。
孙某霖、吴某娟主张其合同目的系“锁定”涉案房屋的“入学名额”系约定的学校，并非其子女是否能进入该学校。首先，双方在合同中对于违约责任承担的前提是，由于郭某静承诺的“学区情况”、“学区名额”不属实，致使孙某霖、吴某娟无法实现购买“学区房”目的，即孙某霖、吴某娟无法实现购买“学区房”之合同目的，并且该结果是由于郭某静承诺的“学区情况”、“学区名额”不属实造成的。
其次，对于何为“学区房”，并无明确的概念界定，但按照一般的认识，能据此进入相应的学校为其应有之义，而孙某霖、吴某娟之子女尚非入学适龄儿童，故是否必然存在无法进入相应学校之结果尚难以确定。
