北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称：
原告刘某墨向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2010年8月12日签订的《协议书》第二条；2.判令被告赔偿原告损失1000000元。
事实和理由：原、被告双方于2009年8月6日签订《离婚协议书》，约定双方婚后购有北京市朝阳区A号房屋，归女方所有。2010年8月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，第二条约定离婚协议中约定上述房屋归乙方所有，现甲乙双方协商一致上述房屋归甲方所有。甲方将自己婚前所有的北京市朝阳区B号宅基地及地上房屋给乙方作为补偿，归乙方所有。
2018年4月24日，北京市朝阳区人民法院作出C号民事判决书，关于《协议书》的事实认定，首先，因土地管理法明确规定宅基地不得流转，如果违反，应认定无效；其次，陈某施只是一个对于B号宅基地上房屋享有较大份额的共有人，涉及拆迁，拆迁利益应属于家庭成员共同共有，其行为应属于欠缺处分权的处分行为，权利未发生转移。刘某墨可以另案要求陈某施就《协议书》承担责任。
申请人已依约将位于北京市朝阳区A号房屋交付给被告但被告未依约将北京市朝阳区B号宅基地及地上房屋交付给原告。2021年4月27日，申请人前往北京市朝阳区不动产登记事务中心查询A号房屋的过户档案，经查询被告已将该房屋转售给第三人李某碧并办理过户手续，转售价格为人民币2978240元。现B号宅基地及地上房屋已被拆迁，事实上已无法履行，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称：
被告陈某施辩称：不同意原告全部诉讼请求。我们认为合同有解除、无效情形，但是没有就条款进行解除的法律依据，合同已经实际履行。拆迁时双方已经就原告进行了安置，原告在拆迁安置过程中，已经享受了相关安置利益，并且取得了安置房屋，所以我们认为合同是合法有效的，不存在对方有损失情况。当时卖房时候原告都是同意的，卖房钱用于偿还双方婚姻存续期间的赌债。
法院查明：
原告、被告原系夫妻关系，于2009年8月6日协议离婚。2009年8月6日，原告、被告签订《离婚协议书》，载明：双方因感情不合，现自愿离婚。双方婚后无子女。双方婚后购有北京市朝阳区A号房屋，现在男方名下，归女方所有，男方放弃。
2010年8月12日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《协议书》，其中第二条约定：离婚协议中约定A号房屋归乙方所有，现甲乙双方协商致上述房屋归甲方所有。甲方将自己婚前所有的北京市朝阳区B号宅基地及地上房屋给乙方作为补偿，将来上述宅基地及房屋如遇到拆迁，所有拆迁款项全归乙方所有，与甲方没有任何关系，如拆迁款项直接支付给甲方，甲方有义务将拆迁款全额返还乙方。
2011年12月9日，北京市朝阳区D公司（甲方）作为腾退人，与被腾退人被告（乙方）签订《房屋腾退补偿协议书》（以下简称《腾退补偿协议书》），上载乙方在腾退范围内居住的房屋地址为B号、E号，宅基地使用面积289.3平方米，正式房屋建筑面积289.3平方米，乙方现有实际人口五人，分别是户主被告、之妻原告、之子陈某广、之父陈某、之母李某芬。
2011年12月17日，F公司作为甲方与被告作为乙方签订《房屋腾退安置协议书》（以下简称《腾退安置协议书》），载明：应安置面积为300平方米，乙方选择购买的安置房总面积为321.6平方米；乙方选择购买的安置房为G号房屋、H号房屋、I号房屋、J号房屋；乙方购买安置房实际应支付总价为910856元；甲方向乙方支付过渡期周转费416794元。
因北京市朝阳区B号、E号宅基地拆迁腾退，陈某广、陈某、李某芬以分家析产纠纷为由起诉原告、被告。2018年4月24日，北京市朝阳区人民法院作出C号民事判决书。
C号判决关于《协议书》的事实认定：首先，因土地管理法明确规定宅基地不得流转，如果违反，应认定无效；其次，陈某施只是一个对于B号宅基地上房屋享有较大份额的共有人，涉及拆迁，拆迁利益应属于家庭成员共同共有，其行为应属于欠缺处分权的处分行为，权利未发生转移。刘某墨可以另案要求陈某施就《协议书》承担责任。
C号判决认定B号宅基地和E号宅基地系基于陈某广、之父陈某、之母李某芬、陈某施而申请，二处宅基地上房屋由陈某、李某芬、被告共有。最终判决位于北京市朝阳区G号房屋由被告享有排他性居住使用，位于北京市朝阳区H号房屋由原告享有排他性居住使用权。
2012年7月4日，被告将北京市朝阳区A号房屋出售案外人李某碧并办理过户手续，成交总价2978240元。
裁判结果：
一、被告陈某施于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘某墨损失1000000元；
二、驳回原告刘某墨的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评：
本案中，关于2010年8月12日被告作为甲方与原告作为乙方签订的《协议书》第二条的效力。首先，因宅基地具有较强的人身依附关系，因此土地管理法明确规定不得流转，该条规定属于效力性强制性规定，如果违反，应认定无效；其次，陈某施只是一个对于B号宅基地上房屋享有较大份额的共有人，涉及拆迁，拆迁利益应属于家庭成员共同共有。综上，《协议书》第二条应属无效。
本案中，由于《协议书》第二条无效，致使合同目的无法实现。该条款自始无效，原告要求解除无法律依据，法院不予支持。但被告已经将北京市朝阳区A号房屋出售。B号宅基地系被告与案外人共有，在此情况下原告虽因B号宅地基拆迁取得了一套安置房屋的居住使用权，但原告并未取得B号宅基地拆迁时属于被告所占份额的全部利益。
本案原告的损失应该考虑签订《离婚协议书》《协议书》时的真实意思表示，结合被安置房屋情况、北京市朝阳区A号房屋出售价格，双方各自过错等因素。法院认为原告主张被告赔偿原告1000000损失的诉讼请求并无不当，因此予以支持。
