北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某祥向本院提出诉讼请求：1.请求确认我与H公司签订的房屋认购协议书无效；2.请求判令被告返还我购房款1224653.2元及利息；3.请求判令被告赔偿我装修损失共计151654元及利息。
事实及理由：我与H公司于2017年10月14日签订房屋认购协议书，约定H公司将位于北京市延庆区的房屋卖给我，P村委会将本村集体土地卖给H公司建房，并且为我的贷款提供了担保。认购书签订当天，我支付了定金20000元，认购书约定H公司应该在我支付完剩余房款后与我签订购房合同。
然而时至今日，双方也未签订购房合同。该房屋属于没有销售许可证的房屋，也就是俗称的小产权房。H公司交付的房屋也因各种问题无法居住，给我造成重大损失，特诉至法院。
被告辩称
H公司及赵某颖共同辩称，不同意周某祥的诉讼请求。1.涉案的房屋认购协议标的是房屋使用权，并非房屋所有权买卖协议。2013年3月，我公司与P村委会签订了《合作协议》，签约前我公司了解到该建设项目国家土地、规划等相关部门手续齐全，项目合法。签约后即开工建设，2014年底竣工验收交付。
2.周某祥主张我公司购买P村集体土地建房与事实不符。P村委会旧村改造项目因政府资金投入不足，项目难以启动，村委会与我公司协商垫资建设，工程交付后，P村委会欠我公司工程款若干，为保证我方债权实现，并将租房款打到我方账号上，我公司与村委会约定，以我方名义与原告签订协议书。我公司的目的只是实现建筑工程款债权。周某祥把款交齐后，仍需和P村委会签订合同，这一点在购房款借款协议第四条中有明确约定。况且此行为后周某祥已使用房屋四年有余，现要求全部退款显然是无理要求，另外，周某祥的装修费用是其与装饰公司签订的装修合同，与我公司无关。
综上，该房屋买卖和装修费用纠纷我公司及我个人都不是适格被告，我方只为实现工程款债权所为，关于该行为是否合法，听从法院判决。为了进一步说明认购协议的性质，2017年10月28日我公司、周某祥、P村委会签订的借款协议第四条约定：原告还清借款时才与P村委会签订新社区住房合同。即周某祥付清房款后才能与村委会正式签约，且仅取得住房资格，并非取得房屋所有权。由此，周某祥以房屋买卖合同诉我公司并无法律依据，其请求法院确认房屋认购协议书无效没有事实依据。
另，周某祥远在市区，由熟人推荐前来。房屋情况周某祥俱已悉知，并几次查验房屋后做出选择，说明双方真实意思表示一致。周某祥于2017年10月14日与我公司签约，并即时实现了房屋实际占有，交易成立。若该协议无效，周某祥应承担相应法律责任。综上，我公司与周某祥签约行为符合《民法典》第一百四十三条的规定，受法律保护。
P村委会述称，H公司说的基本属实。我们是把存量房屋由H公司使用出租，来收回他的投资，此案跟村委会没有利害关系，村委会是把存量的房子委托转让，以公司的名义出租，承租的收入归H公司出资款的收回。房子产权应该是属于集体所有，所有住房的人包括村民都是使用权没有所有权。农村的房屋所有权不能转让。双方行为有效无效、返还价款都跟村委会无关。
法院查明
2017年10月14日，周某祥与H公司签订《房屋认购协议书》，约定H公司将位于北京市延庆区一号以每平方米9800元，合计1224653.2元的价格卖给周某祥，付款方式为按揭贷款，协议书签订之15日内支付总价的69%，即834653.2元，剩余370000元约定以借款明细为准。
另认购协议书载明买方认购上述房产，在签订本认购书时自愿交付定金20000元，买方须于2017年10月30日之前支付总房款的剩余房款到卖方指定账户中后，方可签订住房买卖合同的，否则视买方放弃购房权利，本认购协议书自行失效，所付定金不予退还，卖方有权处置上述房产；住房买卖合同签定后即视本认购书履行完毕，已付定金全部转为认购方（买方）总房款的一部分。协议书落款处有售房方H公司公章及认购方周某祥签字按捺。
认购协议签订后，H公司交付了房屋钥匙，周某祥取得涉案房屋后并对其进行了装修，并提交了《装修合同》及四份收据证明自己共支付装修费151654元。同年10月28日，周某祥交付首付款及定金合计854653.2元，H公司出具收据一张。同日，贷款方H公司与借款方周某祥及担保方P村委会签定《购房款借款协议》，周某祥认购一号房屋一套，现因资金不足，剩余370000元购房款以个人住房贷款形式向H公司借款，该款项直接用于支付购房款。
借款时间共三年，自2017年11月至2020年10月，年利率为5.2%，采用等额本息还款，周某祥应在每月20日前支付相应本息。此外协议对提前还款、逾期还款及保证条款等都做了约定。借款协议落款处有H公司公章，周某祥的签字按捺及P村委会的公章。截止到2020年10月，周某祥已将借款及利息全部偿还完毕。
庭审中，H公司称P村委会旧村改造项目因政府资金投入不足与其协商垫资建设，工程交付后，P村委会欠H公司工程款。为保证债权实现，H公司与P村委会约定，以H公司名义与周某祥签订协议书，村委会给300户房屋出租，约定将租房款打到H公司账号上折抵投资款，并称周某祥明知房屋没有大产权，房屋的所有权归集体所有，实际出租的就是房屋的使用权。
P村委会表示情况属实，合法建筑不存在卖地的问题，村委会只是用这种方式偿还投资。周某祥表示其不知是小产权房，认为所签房屋认购协议结合房价、付款方式等可以看出本质上就是房屋买卖合同，且房屋建筑的合法性，不能证明买卖房屋的合法性。房屋是集体所有，H公司和P村委会都没有权利买卖房屋。
现周某祥以其支付完剩余房款后，P村委会未与其签订购房合同，且该房屋没有销售许可证为由要求确认房屋认购协议书无效，返还购房款及利息，并赔偿装修损失、维修基金、天然气初装费等损失。
裁判结果
一、周某祥与北京H公司于2017年10月14日签订的《房屋认购协议书》无效；
二、北京H公司于本判决生效后七日内退还周某祥1224653.2元购房款；
三、北京H公司于本判决生效后七日内支付周某祥装修损失费81893元；
四、驳回周某祥的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，涉案房屋系在P村集体土地上所建，为农民搬迁工程，严禁任何名义的房地产开发，且周某祥也不具有P村集体经济组织成员身份，无权购买涉案房屋，故其与H公司签订的《房屋认购协议书》应属无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当返还的资金占用费或利息相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。
本案中周某祥已使用涉案房屋四年之久，故对利息损失法院不予支持。周某祥作为完全民事行为能力人签订协议时未核实相关出售手续，本身存在过错；H公司在明知涉案房屋不具备对外销售条件情况下仍与周某祥签订认购协议，亦存在过错，综合全案考虑，法院酌定对各自损失周某祥承担40%的责任，H公司承担60%的责任。周某祥装饰装修的损失为151654元，有合同及收据佐证，法院予以认定。经折旧计算，H公司应支付周某祥81893元装修损失费。
