北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某兰、刘某琪向本院提出诉讼请求：要求位于北京市朝阳区一号房屋所有权益由周某兰、刘某琪共同享有，由周某兰、刘某琪给予赵某霞房价款，该房屋由周某兰、刘某琪享有排他性地居住、使用权。房价款可按三套安置房屋均价计算为124403.20元，或按房屋单价计算为151368元。
事实和理由：周某兰与刘某鹏于2009年12月29日结婚，刘某琪系双方婚生女，后双方于2015年5月11日登记离婚，刘某琪归周某兰抚养。赵某霞系刘某鹏之母。赵某霞于2011年11月经法院调解，获得其父母位于北京市朝阳区一号宅基地北房南侧通连房一排。2014年该地拆迁，2014年5月15日，赵某霞作为被腾退人和拆迁办签订《腾退安置协议书》，约定赵某霞在腾退范围内居住的正式房屋6间，现有实际居住人口4人，在册人口4人，分别为赵某霞、刘某鹏、周某兰、刘某琪，安置房屋的地址为一二三号。
周某兰、刘某琪为维护自身合法权益，于2015年以析产纠纷为案由起诉，要求确认一号房屋所有权益归周某兰所有，二号房屋所有权益归刘某琪所有。庭审中，赵某霞称一号房屋已于2014年6月出售给刘某亮，所获房屋价款为110万元，一号房屋由刘某亮实际占有。贵院作出判决，认为周某兰、刘某琪各自享有回迁安置房购房面积指标50平方米，并享有提前腾退奖共计18000元，判决三号房屋归赵某霞、刘某鹏共有，二号房屋归周某兰、刘某琪所有，一号房屋涉及案外人及其他法律关系，故不作处理。
2016年，周某兰起诉赵某霞、刘某鹏、刘某亮，要求确认赵某霞、刘某鹏与刘某亮达成的关于一号房屋的口头买卖合同无效，法院认为证据不足以证明周某兰系共同出售人，即周某兰自始至终未同意将一号房屋出售给刘某亮；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张买卖合同无效的，人民法院不予支持；没有证据证明存在恶意串通，故不支持周某兰的诉讼请求。
2020年，周某兰、刘某琪起诉，要求确认赵某霞、刘某鹏出售一号房屋行为系无权处分，刘某亮不构成对该房屋的善意取得。法院认为，确认无权处分及是否构成善意取得属于事实认定，驳回了周某兰、刘某琪的起诉。因一号房屋内有周某兰、刘某琪的拆迁权益，在未依法分割前，赵某霞、刘某鹏将房屋出售给刘某亮系无权处分，刘某亮因不符合善意取得条件，不能取得该房屋的所有权，该房屋的实际权利人仍然是周某兰、刘某琪、赵某霞、刘某鹏，故周某兰、刘某琪诉至法院。
被告辩称
赵某霞、刘某鹏辩称：赵某霞、刘某鹏与刘某亮之间的房屋买卖合同已经法院确认合法有效，周某兰、刘某琪的诉讼请求应以合同无效为基础。在合同有效的情况下，周某兰、刘某琪的诉讼请求无事实和法律基础。
刘某亮辩称：购房前我多次与赵某霞、刘某鹏、周某兰协商，周某兰对出售房屋知情，我符合善意取得的条件。购房前我还去问过村委会，村委会也说能够直接写我的名字。我不同意周某兰、刘某琪的诉讼请求。
法院查明
刘某鹏系赵某霞之子，刘某亮系赵某霞的侄子。周某兰与刘某鹏于2009年12月29日登记结婚，于2015年5月11日登记离婚，二人育有一女刘某琪，由周某兰抚养。
赵某霞于2011年11月获得其父母遗产位于一号院北房南侧通连房一排。2014年5月15日，赵某霞作为被腾退人、拆迁办作为腾退人签订《腾退安置协议书》。约定：赵某霞在腾退范围内居住的正式房屋陆间、建筑面积60平方米；现有实际居住人口4人，其中在册人口4人，分别为户主赵某霞、之子刘某鹏、之儿媳周某兰、之孙女刘某琪；安置房屋的现房安置三套，分别为一二三号。
《腾退安置办法》（以下简称为安置办法）第二条规定“腾退安置的补偿方式以房屋补偿为主，货币补偿为辅。”第十条规定“根据市、区政府绿化隔离地区建设有关文件，结合我乡的具体情况，确定腾退安置的补偿标准为人均建筑面积40平方米，要求增加的安置面积不得超过人均10平方米。”
第十一条规定“安置楼房在人均建筑面积40平方米以内部分，实行建筑面积置换，双方互不找差价。安置楼房建筑面积超过人均40平方米以上，但在人均建筑面积50平方米以内部分，可按区位价购买，超出人均50平方米的部分按略低于经济适用房价格购买。”
2015年11月12日，领导小组办公室出具《一号赵某霞安置房屋面积》，内容为“一号院产权人为赵某霞，该院落符合条件的安置人口为4人，安置补偿标准为每人50平米，共计4人200平方米，该户的安置房屋为一居室两套、三居室一套，因安置房屋的户型面积有所限制，实际安置面积有所增加，安置房屋总面积为225.96平米。”
2015年，周某兰、刘某琪以析产纠纷为由将赵某霞、刘某鹏诉至本院，要求确认一号房屋的所有权益归周某兰所有，二号房屋的所有权益归刘某琪所有。该案庭审中，赵某霞称一号房屋已于2014年6月卖给刘某亮，所得款项110万元由赵某霞支配，一号房屋现由刘某亮实际占有。本院于判决书，认为因一号房屋涉及案外人及其他法律关系，该案中不予处理。
判决三号房屋的所有权益归赵某霞、刘某鹏共同享有，二号房屋的所有权益归刘某琪、周某兰共同享有，周某兰、刘某琪支付赵某霞购房款12万元。该民事判决书已于2016年7月8日发生法律效力。
另查一：2016年，周某兰将赵某霞、刘某鹏、刘某亮诉至本院，要求确认赵某霞、刘某鹏和刘某亮就一号房屋达成的口头买卖合同无效。本院作出判决书，驳回了周某兰的诉讼请求。
刘某鹏表示2014年5月份，安置的房屋快交付了，刘某鹏经常回母亲住处一起吃饭，因为购买安置房屋及装修需要用钱，刘某鹏、周某兰与赵某霞商量房屋交付后卖一套，各方就此达成了一致。由于刘某亮也经常去赵某霞家里吃饭，听说了此事，由于其结婚需要购买房屋，于是和刘某鹏、周某兰、赵某霞协商了两三次后达成口头协议，各方均同意将一号房屋卖给刘某亮。
由于此前刘某鹏欠刘某亮10万元，购买安置房屋时刘某鹏、周某兰和赵某霞又向刘某亮借款30万元，这些欠款折抵了房款，2014年7月刘某亮向刘某鹏转账支付了20万元，2014年9月刘某亮向赵某霞转账20万元，2014年11月刘某亮向赵某霞现金支付30万元。2014年6月刘某鹏将该房屋钥匙交付给了刘某亮，后由刘某亮居住至今。
周某兰表示其对于赵某霞、刘某亮、刘某鹏所述的房屋出售事宜并不知情，也未同意，也根本没有刘某鹏欠刘某亮10万元及又向刘某亮借款30万元的事实，赵某霞、刘某亮、刘某鹏虚假陈述，恶意串通。
刘某亮提交刘某鹏于2014年6月17日书写的《以房抵债承诺书》复印件，内容为：“因我本人刘某鹏欠刘某亮现金10万元人民币，我母亲赵某霞欠刘某亮现金30万元人民币。我和我爱人周某兰及我母亲赵某霞经过协商，一致同意将位于北京市朝阳区一号房屋出售给刘某亮，该房屋总价款出售为110万元整。同意刘某亮从110万购房款中扣除刘某鹏、赵某霞的欠款，然后将剩余购房款支付给刘某鹏。”赵某霞、刘某鹏对此予以认可。周某兰表示之前案件中刘某鹏、赵某霞并未提及有这一份《以房抵债承诺书》，这是虚假的，目的是为了转移财产。
刘某亮表示其通过其岳母银行账户于2014年9月11日向赵某霞账户转账支付房款20万元，于2014年7月21日向刘某鹏账户转账支付房款20万元，就此提交银行个人业务凭单复印件为证。赵某霞、刘某鹏对此予以认可。周某兰对此不予认可，认为不能证明该40万元系购房款。
赵某霞、刘某鹏、刘某亮均表示对于一号房屋的买卖没有签订书面合同，待房屋能办房产证时再将房屋登记至刘某亮名下。
赵某霞、刘某鹏、刘某亮表示一号房屋自取得后便由刘某亮居住使用，刘某亮表示其于2015年年初便对该房屋进行了装修，周某兰表示不清楚谁在居住，经了解处于空置状态。
周某兰表示刘某亮作为赵某霞的侄子，对于赵某霞的家庭成员情况及拆迁安置房屋情况非常了解，明知一号房屋系赵某霞、刘某鹏、周某兰的家庭共同财产，在未征得周某兰同意的情况下，赵某霞、刘某鹏无权处分该房屋，达成的买卖合同无效，并且2014年6月份一号房屋的市场价格为每平方米3.5万元至4万元，刘某亮购买该房屋的价格明显低于当时的市场价格，主观上是恶意的。
诉讼中，本院前往一号房屋周围的房地产经纪机构就一号房屋在2014年6月的市场价格进行询问。经询问，因一号房屋尚未办理房产证，无法上市交易，价值无法确定，但2014年该房屋附近商品房的单价约为每平方米3万元，周边某一小区房屋市场价约为每平方米2.2万元。
另查二：2020年2月，周某兰、刘某琪将赵某霞、刘某鹏、刘某亮诉至本院，要求确认赵某霞、刘某鹏出卖一号房屋的行为系无权处分、刘某亮对一号房屋不构成善意取得。本院作出裁定书，驳回了周某兰的起诉。周某兰、刘某琪上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出裁定书，裁定驳回周某兰、刘某琪的起诉。
另查三，一号房屋目前尚未办理房产证。
审理中，刘某亮主张其自2015年在一号房屋居住至今。
裁判结果
一、位于北京市朝阳区一号房屋的所有权益归原告周某兰、刘某琪共同享有，原告周某兰、刘某琪对该房屋享有排他性居住使用权；
二、原告周某兰、刘某琪于本判决生效后七日内给付被告赵某霞购房款151368元。
房产律师靳双权点评
公民的合法财产权利受法律保护。本案中，因拆迁获得一号、二号、三号三套安置房屋。根据腾退房屋所在地区的拆迁腾退补偿安置办法，周某兰、刘某琪、赵某霞、刘某鹏作为被安置人口，每人应享有安置房屋购房面积指标50平方米。上述三套房屋未分割之前，三套房屋中有周某兰、刘某琪、赵某霞、刘某鹏的共同利益。经生效判决确认，二号房屋的所有权益归刘某琪、周某兰共同享有，三号房屋的所有权益归赵某霞、刘某鹏共同享有。
关于一号房屋，赵某霞、刘某鹏主张已出售给刘某亮，因赵某霞、刘某鹏未举证证明周某兰、刘某琪对其出售一号房屋知情，故赵某霞、刘某鹏将一号房屋出售给刘某亮，系无权处分。无权处分人将不动产转让给受让人，受让人取得该不动产的所有权必须同时具备三个条件：一是受让人善意购买，二是受让人支付合理对价，三是受让人已经办理产权登记手续。因一号房屋并未登记在刘某亮名下，即在法律上刘某亮并未取得该房屋所有权，故刘某亮不构成对一号房屋的善意取得。
对于一号房屋，因被安置人对该房屋共同享有权益，故周某兰、刘某琪有权追回该房屋，并要求分割拆迁利益。周某兰、刘某琪要求确认一号房屋的所有权益归其共有并享有该房屋排他性居住使用权，符合安置房屋状况及家庭成员情况，合情合理，法院予以支持。因一号房屋的对价已由赵某霞实际支付，故周某兰、刘某琪英应给付赵某霞相应购房款，具体数额法院结合腾退安置协议确定。
