北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某君向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决刘某君与刘某慧之间的口头借名买房协议合法有效；2、请求依法判决刘某峰协助将位于北京市门头沟区一号房屋过户至刘某君名下；3、本案案件受理费由刘某峰承担。
事实和理由：刘某君与刘某慧系堂姐妹关系，刘某峰系刘某慧之胞弟。2006年2月17日，刘某君与刘某慧口头约定，刘某君以刘某慧名义与北京Y公司签订商品房预售合同，刘某君单独出资购买了位于北京市门头沟区一号房屋（以下简称一号房屋），购房款总额为397735元。2007年5月，刘某君补交面积差价款1882元，并缴纳了全部住房维修基金和契税。2007年7月刘某君以刘某慧名义办理了房屋所有权证。
一号房屋交付后，由刘某君进行装修长期居住至今。2019年4月22日刘某慧去世，该房产由刘某峰继承并于2019年9月20日进行不动产权变更登记。一号房屋系刘某君与刘某慧商议一致借用刘某慧姓名由刘某君单独出资购买，刘某君一直占有使用至今，刘某君系一号房屋合法所有权人。刘某慧负有协助刘某君将一号房屋过户至刘某君名下的义务。在刘某慧死亡后，刘某峰作为刘某慧的继承人和一号房屋的目前登记人，应承担协助义务。综上，刘某君诉至法院。
被告辩称
刘某峰辩称：刘某君所述不属实，不同意刘某君的诉讼请求。
法院查明
刘某慧与刘某君系堂姐妹关系。2006年2月17日，刘某慧与北京Y公司（以下简称Y公司）签订商品房预售合同，购买一号房屋，价款
395853元。签订合同时，刘某慧、刘某君均在场。同日，Y公司出具购房款发票，金额395853元，注明的交款人为刘某慧。一号房屋购房款及维修基金、契税等交纳事宜均由刘某君办理。2006年3月31日，刘某君以刘某慧名义与Y公司签订补充协议，确认按房屋实测面积购房价款为397735元。房屋交付后，由刘某君装修并居住至今。
2007年5月，刘某君以刘某慧名义补交实测面积差价购房款1882元、维修基金和契税差价款66.03元，后相关部门出具金额为7955元的专项维修基金收据和金额为5966.03元的税收缴款书。2007年7月，刘某慧取得房屋所有权证。刘某君与刘某慧于2010年进行诉讼时，一号房屋的购房合同、发票、房产证等相关手续均由刘某君持有。
2006年7月，刘某慧与刘某君订立协议书，约定：“刘某慧有一号楼房，由刘某君赡养直至养老送终，刘某慧去世后，由刘某君继承此套楼房及其附属设施的财产权。”该协议签订后，刘某慧长期居住在朝阳区D室，由其弟刘某峰照顾。2010年6月8日，经法院调解，双方解除上述协议书。
2010年，刘某君以其借用刘某慧名义购买一号房屋为由向本院起诉刘某慧，要求确认一号房屋归刘某君所有，在该案审理过程中，刘某君陈述：2004年底2005年初前后，我和刘某慧商议刘某慧的养老问题，适逢Y公司开盘售房，双方商议借用刘某慧名义、由我出资购房，之所以借用刘某慧的名义买房是因为让子女在我年老之后照顾刘某慧；
2005年1月、3月，我先后向Y公司交纳购房款80000元、315852.6元，2006年1月交纳维修基金和契税，2006年2月签订合同时，Y公司将收据收回并出具正式发票。
刘某慧陈述：2005年底，我和刘某君商议买房之事，刘某君让我在门头沟买房并对我进行照顾；2006年2月中上旬，在刘某峰家中，我给付刘某君现金39万元；同年2月，刘某峰、刘某君、李某、林某到（Y公司住所地）交纳购房款，刘某君表示钱不够由她添。双方当事人针对争议的借名买房及其出资问题提交以下证据：
一、刘某君提交2009年8月与刘某慧、刘某峰的电话录音，同时申请证人张某、林某出庭作证证明借用刘某慧名义买房。在电话录音中，刘某君多次提到使用刘某慧的名义、使用刘某慧的身份证买房，刘某慧、刘某峰均未予以否定，刘某慧提出不是使一个名的问题，而是使其无法购买经济适用房。
经质证，刘某慧认可其和刘某峰的谈话内容属实，但刘某君的谈话存在剪辑和增加，并表示不就此申请鉴定。对于证人证言，因证人与刘某君存在利害关系，对真实性不予认可。
二、刘某君提交2005年1月交纳购房保留金80000元收据、2005年3月预付购房款315852.6元的收据、2006年1月交纳维修基金和契税的交款单、2006年2月发票及Y公司证明，证明购房款、维修基金和契税由其分三次交纳，且实际交纳购房款的时间为2005年，Y公司在2006年2月签订合同时收回收据后开具正式发票，故刘某慧陈述的交款情况与事实不符。
刘某慧对发票的真实性无异议，对收据和交款单的真实性不予认可。经本院向Y公司核实，该公司出具购房收据的日期分别为2005年1月和3月，并均于当月记账，2006年2月换开正式发票。后刘某慧更正其陈述：2004年底和刘某君商议买房事宜，2005年春节交给刘某君39万元，2005年3、4月份，刘某峰和刘某君一同办理购房手续。
三、刘某君提交房屋买卖协议书、收据并申请证人赵某、高某、李某、林某、苏某、杨某出庭作证，证明其借款共30万元用于交纳一号房屋购房款，在出卖另一套住房之后陆续偿还借款，且其交纳购房款时，李某、林某并未在场。刘某慧认为部分证人与刘某君之夫存在同事或上下级关系，出卖另一套住房的情况与本案无关，对证据的真实性和关联性不予认可。
四、刘某慧提交房屋拆迁货币补偿协议（2002年）、户名为刘某峰的银行存取款记录（2001年）、北京市H公司出具刘某慧于1985年至1994年领取效益提成工资的证明，证明39万元购房款来源于拆迁补偿款8万元和承包所得，其中包括2001年支取的银行存款14万元。刘某君认为，银行户名为刘某峰，并非刘某慧，且取款时间为2001年，与交纳本案购房款不具有关联性，北京市H公司出具的证明没有证明人确认，且不能证明刘某慧的收入情况。
本院于2010年做出判决，认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，当事人主张存在借名登记情形的，应当证明借名人与名义产权人之间就房屋所有权的归属进行约定，即借名人以保留房屋所有权的意思表示，就属于自己的房屋，约定以名义产权人作为不动产登记的所有权人。
一号房屋登记的所有权人为刘某慧，刘某君承认购买房屋的目的在于解决刘某慧的养老问题，且双方在2006年7月订立协议时明确刘某慧拥有一号房屋，故刘某君提交的通话录音、证人证言尚不足以证明双方之间存在借名登记的约定，即就房屋所有权归刘某君、刘某慧只是名义产权人形成一致的意思表示。本案为所有权确认之诉，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，并基于出资事实而主张所有权，但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示，可另行主张出资债权，根据出资性质按照相关法律规定处理。
因刘某君不能证明与刘某慧之间存在借名买房的约定，故一号房屋的实际出资情况对于房屋所有权的确认并无实质影响，刘某君关于购房出资的主张可另行解决。综上，刘某君要求确认一号房屋归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。判决：驳回刘某君要求确认坐落在北京市门头沟区一号的房屋归其所有的诉讼请求。
刘某君不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。在该院审理期间，刘某君提交了北京市门头沟区某社区居委会证明，以证明刘某君自2005年一直和爱人、孙女在一号房屋居住，物业费、取暖费、卫生费等都是刘某君交纳，此房是刘某君祖孙三代的唯一住房。刘某慧认为居委会没有权利开这种证明，该证据不能证明房产状况，对证明内容不予认可。
北京市第一中级人民法院做出二审判决，认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
刘某君认可其与刘某慧之间未就一号房屋的所有权归属作出明确的书面约定，而刘某君所述一号房屋完全系由刘某君全款出资购买，所有购房手续以及一号房屋产权证书的原件均在刘某君手中，一号房屋由刘某君自行装修并一直居住至今，在刘某君提交的电话录音中刘某慧对借名买房的事实从未明确反对，以及一号房屋系刘某君目前的唯一居所，均不足以证明双方之间就房屋所有权归刘某君、刘某慧只是名义产权人形成一致的意思表示。
现刘某慧对刘某君的主张均不予认可，而刘某君不能证明其与刘某慧之间存在借名买房的约定，故刘某君要求确认一号房屋归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持并无不当。刘某君所述一号房屋由其全款出资购买一节，其可另行主张出资债权。综上所述，刘某君的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。
刘某君不服终审判决申请再审。北京市高级人民法院民事裁定书，认为：本案是否为借名购房性质，关键看双方是否进行了约定。刘某君称双方曾约定借名购房，但未签订书面协议，仅提交了电话录音作为证据。在刘某慧否认约定借名购房，且双方在2006年7月曾订立协议约定：“刘某慧有一号楼房，由刘某君赡养直至养老送终，刘某慧去世后，由刘某君继承此套楼房及其附属设施的财产权”的情况下，仅凭电话录音，不足以认定借名购房的事实。故刘某君要求确认一号房屋归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，一、二审法院不予支持并无不当。
关于刘某君所述一号房屋由其全款出资购买一节，原判明示其可另行主张出资债权并无不当。综上，原判认定事实及适用法律并无不当，刘某君的再审申请不符合法律规定的再审条件，裁定如下：驳回刘某君的再审申请。
刘某慧于2019年4月22日死亡，其生前未婚，无子女。刘某峰系刘某慧之弟。北京市某公证处于2019年出具公证书，证明被继承人刘某慧所遗的一号房产由其弟弟刘某峰继承。刘某峰于2019年9月20日取得一号房屋的不动产权证书。
双方对如下事实存在争议：
刘某君与刘某慧之间是否存在口头借名买房协议。
刘某君主张：刘某君与刘某慧之间存在借名买房合同关系，基于家庭之间的亲情和信任关系，双方未签订书面协议，双方口头约定，刘某君借用刘某慧的名字购买一号房屋，购买房屋后，为便于刘某君的子女照顾刘某慧，让刘某慧跟着刘某君居住，刘某慧去世后，再将房屋过户给刘某君。关于借名买房的原因，一是为了约束刘某君的两个子女继续对刘某慧进行赡养，如不赡养则房屋不能过户。关于出资情况，购房款和税费总共411656.03元，均系刘某君支付。因为刘某君购房的目的是获得所有权，所以购房合同、发票、房产证等相关手续均由刘某君持有，并由刘某君对房屋进行装修和居住。
刘某峰主张：刘某君与刘某慧之间不存在借名买房合同关系，刘某君所述借名买房口头约定的内容及原因均不属实。关于出资情况，购房款和税费总共411656.03元，其中初次房款395853元系刘某慧支付，其余款项系刘某君支付。因为刘某慧说过由刘某君给她养老，将来把一号房屋给刘某君，当时二人关系很好，所以购房相关手续均由刘某君持有，刘某慧同意房屋由刘某君装修并居住。
刘某君为证明其与刘某慧存在借名买房关系，提交了如下证据：
1、一号房屋原始产权在证书及不动产登记申请材料，证明原始产权证一直由刘某君持有，并未丢失，2017年12月5日刘某慧称房产证丢失申请补办，其取得一号房屋产权证书手段不合法。
2、刘某君分别与刘某慧和刘某峰的电话录音，证明刘某君使用刘某慧名义购房，刘某峰知情并参与了协商过程。此外，刘某君还多次提到使用刘某慧的名义、使用刘某慧的身份证买房，刘某慧、刘某峰均未予以否定。
3、本院前次诉讼谈话笔录，证明刘某君使用刘某慧名义购房刘某慧知情且同意。其中，2010年5月24日谈话笔录记载：“？（法官）以被告名义买房的事被告当时是知晓并同意的，双方有无异议？王（刘某君代理人）：没有异议，但我们认为是借名买房。李（刘某慧代理人）：没有异议，但我们认为是被告买房。”
4、户口登记信息，证明刘某君是一号房屋的户主，是以房屋所有权人的意思表示入住的一号房屋。
经质证，刘某峰对证据1认可，对证据2的真实性和证明目的均不认可，对证据3和证据4的真实性认可，证明目的不认可。
裁判结果
驳回刘某君的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
本案的争议焦点为刘某君与刘某慧之间是否存在借名买房合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，一号房屋原登记在刘某慧名下，刘某慧去世后房屋转移登记至刘某峰名下，故刘某慧和刘某峰先后为一号房屋的登记权利人。刘某慧于2006年2月17日签订商品房预售合同，购买了一号房屋，其与刘某君于2006年7月订立协议约定：“刘某慧有一号楼房，由刘某君赡养直至养老送终，刘某慧去世后，由刘某君继承此套楼房及其附属设施的财产权。”根据上述协议，双方明确约定一号房屋系刘某慧所有，刘某君给刘某慧养老送终后有权继承一号房屋，现刘某君主张双方存在口头借名买房合同关系，与上述书面协议的内容不符，其提交的电话录音等证据亦不足以证明双方存在借名买房合同关系，故对刘某君上述主张，法院不予采信。
因根据现有事实情况并不能认定刘某君与刘某慧之间存在借名买房合同关系，故刘某君起诉要求确认双方口头借名买房协议合法有效，并要求刘某峰协助将一号房屋过户至刘某君名下的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。刘某君关于购房出资情况，可另行主张权利。
