北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某菲向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决后7日内返还原告购房款1833051元及相应利息；2、判令被告支付原告总房款的10%即606305.1元作为违约金；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。
事实和理由：2019年8月18日，原告认购被告开发的x号楼，当日，原告向被告交纳认购定金10万元。2019年9月2日，按照认购书约定，原、被告签订《北京市商品房现房买卖合同》及三份补充协议，其中三份补充协议分别为《无理由退房协议》、《更名权协议》、《补充协议》。原告于当日向被告支付购房款613051元。2019年12月2日，原告向被告支付购房款122万元。按照合同约定，原告应在2019年12月31日前交纳购房款61万元，双方签订商品房网签合同。
但还未到交款之日，原告收到被告通知，因该商品房无法按时解除抵押，导致无法办理网签手续，所以后续缴费暂缓，等商品房解押手续完成，确认可以网签的时间后原告再履行后续交费流程。原告购房已两年有余，因被告原因房屋至今未解押，无法进行网上签约。被告事实上已无法履行购房合同及协议中的约定，原告依据购房合同及《无理由退房协议》中的相关约定，于2021年9月25日正式向被告提出退房退款申请。
双方于2021年10月7日签署了《合同解除协议》，原告于2021年10月8日向被告提交了书面退款申请、认购书原件、购房合同及三份补充协议原件，以及三次交款的收据原件。被告收到退款申请后，未按照协议约定退款。为维护合法权益，故诉至法院。
被告辩称
被告G公司辩称：认可原告所述商品房认购及合同签订情况，合同总价款为6063051元，原告已向我公司交纳购房款1833051元。我公司与原告未办理网签手续的原因系商品房设定的抵押未解除。2021年1月14日，双方签订了《补充协议》，协议约定合同继续履行，以及合同解除时有一定标准的利息作为补偿。2021年10月7日，双方签订了合同解除协议，协议约定我公司在收到原告退款申请并且经被告审查符合退款条件的，将在30个工作日内办理退款，已经支付的房款不计付利息，在解除协议生效之日起，原告不得基于购房合同向被告主张任何权利。
我公司现同意向原告退还购房款1833051元，但不同意支付利息及违约金。另，我公司曾于2021年3月26日向原告支付过一笔补偿款91652.55元，该笔款项应在返还的购房款中予以扣除。
法院查明
2019年8月18日，赵某菲通过银行转账向G公司转账10万元，赵某菲及G公司均认可该笔10万元费用系赵某菲认购G公司开发的x房屋之定金。当日，G公司为赵某菲开具购房定金10万元的收据。
2019年9月1日，赵某菲通过网银转账方式向G公司支付购房款513051元。
2019年9月2日，G公司为赵某菲开具购房款为513051元的收据。同日，出卖人G公司与买受人赵某菲签订《北京市商品房现房买卖合同》。合同约定：商品房基本情况，实测建筑面积为311.6平方米。抵押情况，与该商品房有关的抵押情况为已抵押，抵押人G公司，抵押权人B银行，抵押登记日期2017年11月22日，债务履行期限2017年6月7日至2022年5月23日。抵押权人同意该商品房销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。
价款，商品房单价为每平方米19457.8元，总价款6063051元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金抵作商品房价款。交付，出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。合同落款处有G公司公章及赵某菲的签字、手印。
签订《北京市商品房现房买卖合同》当日，赵某菲与G公司还签订了《补充协议》、《无理由退房协议》及《更名权协议》。
《补充协议》记载：出卖人G公司，买受人赵某菲，商品房价款的计价方式、房价款、付款方式及期限修改为：买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品房总价款的10.11%，即613051元；买受人应于2019年12月2日或之前向出卖人支付该商品房总价款的20.12%，即122万元；买受人应于2019年12月31日或之前向出卖人支付该商品房总价款的10.06%，即61万元。剩余59.71%的房价款，即362万元，买受人于该商品房的网签合同签订之日起90日内，以银行贷款方式向出卖人支付。
买受人应于2020年8月17日或之前与出卖人签署网签版的《北京市商品房现房买卖合同》。不论任何原因，买受人未能按照本协议约定日期与出卖人签订网签版的《北京市商品房现房买卖合同》，出卖人有权解除本合同，有权将商品房销售给第三方，并且买受人应向出卖人支付购房总价款的10%作为违约金。本协议不构成对购房合同及其附件其他条款的修改，双方仍享有购房合同及其附件项下的权利并应履行相应的义务。《补充协议》落款处有G公司公章及赵某菲签字。
《无理由退房协议》记载：甲方G公司，乙方赵某菲，现就乙方无理由退房事宜，双方经过协商一致，达成协议如下，第一条，自双方签署的《认购协议书》生效之日起一年以上至三年以内的期间内，且乙方未办理房屋入住手续，同时乙方符合下列条件之一，则乙方享有无理由退房的权利，1.乙方在履行《认购协议书》和《北京市商品房现房买卖合同》过程中不存在任何违约行为。2.虽然乙方存在违约行为，但乙方自违约之日起30日内已按照相关约定采取补救措施。3.虽然乙方存在违约行为，但甲方已经同意豁免乙方相关违约责任。
第二条，乙方行使无理由退房权利的，应书面向甲方提出，并自甲方收到退房申请之日起10日内与甲方签署《合同解除协议》，办理相关退房手续。甲方依照《合同解除协议》将乙方支付的房款本金无息退还乙方（退房产生的税费由乙方承担）。第三条，由于不可抗力、法律法规政策变化、政府原因、不可归责于双方的其他原因等，导致本协议无法履行的，双方互不承担违约责任。《无理由退房协议》落款处有G公司公章及赵某菲签字。
《更名权协议》记载：甲方G公司，乙方赵某菲，第一条，自双方签署的《认购协议书》生效之日起半年以上至三年以内的期间内，且乙方已支付不低于40%的购房款，且乙方未办理房屋入住手续，同时乙方符合下列条件之一，则乙方享有一次更名的权利：1.乙方在履行《认购协议书》和《北京市商品房现房买卖合同》过程中不存在任何违约行为。2.虽然乙方存在违约行为，但乙方自违约之日起30日内已按照相关约定采取补救措施。3.虽然乙方存在违约行为，但甲方已经同意豁免乙方相关违约责任。
第二条，乙方行使更名权利的，应向甲方书面提出，乙方指定的买受人应具有北京市购房资格。自甲方收到更名申请之日起10日内，乙方、乙方指定的买受人应与甲方签署《更名协议》，办理相关更名手续，更名产生的费用由乙方承担。第三条，由于不可抗力、法律法规政策变化、政府原因、不可归责于双方的其他原因等，导致本协议无法履行的，双方互不承担违约责任。《更名权协议》落款处有G公司公章及赵某菲签字。
2019年12月2日，赵某菲通过银行转账方式向G公司支付购房款122万元。当日，G公司为赵某菲开具购房款122万元的收据。
2021年1月14日，出卖人G公司与买受人赵某菲再次签订《补充协议》，协议记载：该商品房总价款为6063051元，截至本协议签署之日，买受人支付购房款1833051元，占总价款的30.23%。双方一致同意，就买受人已付购房款和本协议生效后增加支付的购房款，出卖人同意按照如下计算方式向买受人支付补偿款；……4.补偿标准：买受人付款比例不超过总价款40%（含），适用如下补偿标准，对于已付及增加支付的购房款中不超过总价款40%（含）的部分，补偿标准按年息5%计算。自本协议生效之日起，每年1月31日、7月31日（2020年7月31日除外）为补偿款结算日，出卖人暂按年息5%的补偿标准支付补偿款，并在每个结算日后30个工作日内向买受人支付补偿款。
如果买受人根据《无理由退房协议》申请无理由退房，则补偿款不在按照本补充协议第二条、第三条、第五条及第六条的约定进行支付，仅按照本条约定的如下方式计算：补偿款为以买受人已支付的购房款为基数，以本条款约定的起算日至截止日历经的天数为期间，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）计算，1.起算日：签约日、房款到账日或者2020年2月1日，以孰晚者为准；2.截止日：原合同终止之日。双方在签署《合同解除协议》时就补偿款进行结算，出卖人根据多支付的补偿款差额，出卖人有权从买受人已付房款中扣除。
如果买受人根据《更名权协议》行使更名权，则补偿款计算截止日调整为原合同终止之日。出卖人自买受人指定的买受人与出卖人签署《更名协议》和《北京市商品房现房买卖合同》之日起30个工作日内结算补偿款，出卖人于双方签署补偿款确认单之日起30个工作日内向买受人支付补偿款差额。本补充协议作为对原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。《补充协议》落款处有G公司公章及赵某菲签字。
2021年3月26日，G公司通过银行转账方式分两笔向赵某菲转账46100元、45552.55元，共计91652.55元。
2021年10月7日，甲方（出卖人）G公司与乙方赵某菲（买受人）签订《合同解除协议》。协议约定：鉴于乙方与甲方已于2019年9月2日签署了《北京市商品房现房买卖合同》及相关附件等文件，约定乙方购买甲方开发的坐落于北京市密云区x的房屋。该房屋的总价款为6063051元，乙方已付购房款1833051元，现双方同意，就解除此购房合同的事宜达成协议如下：
一、甲、乙双方一致同意自签订本协议之日起解除原合同，乙方同意向甲方支付0元的违约金。二、乙方应当在本协议签署后五日内配合甲方办理完毕解除原合同的一切相关手续，并在上述期限内将原合同原件、购房相关票据等全部相关资料交付给甲方，因此产生等全部费用，由乙方承担。三、甲方有权从乙方已付房款中扣除下述款项后将剩余金额退还给乙方，乙方表示同意无异议。1.违约金0元；2.其他费用0元。乙方已付购房款扣除上述费用后仍有剩余的（扣除上述费用后，乙方剩余购房款为1833051元，在乙方履行完本协议项下的全部义务后，由甲方退还乙方。
甲方收到乙方退款申请经审查符合签署退款条件的，将在30个工作日内办理退款。双方一致同意，乙方已经支付的房款不计利息。如已付房款不足以抵偿上述费用的，甲方有权向乙方追偿。四、甲、乙双方同意，如果乙方拖延办理本协议约定的原合同解除等手续，截至乙方按照本协议约定办理完成原合同的解除及注销手续之日止，每逾期一日，乙方应支付相当于原协议约定的总房款万分之五的违约金。同时，甲方有权拒绝向乙方退还剩余已付房款。五、如乙方迟延、拒绝办理本协议约定的原合同解除等手续，造成甲方损失的，且违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿，乙方同意就该项赔偿以及本协议约定的全部违约金，甲方有权于本协议项下待退还的剩余已付房款中直接扣除。
六、如果本协议签署前，甲方已向乙方交付原房屋，乙方应按照原合同的约定办理原房屋交还等相关手续。如果原合同未约定房屋交还等相关权利义务，双方按照以下约定处理：（1）乙方应当在本协议签署之日起30日内腾空并向甲方交还原房屋，买受人逾期交还原房屋的，每逾期一天，应按照1000元/日向甲方支付房屋使用费；（2）乙方应在归还原房屋时，原房屋应与交付时的状态相符，甲方不承担乙方的装修损失。如果原房屋与交付时相比，发生损坏、缺失的，乙方应当照价赔偿。七、乙方确认，原合同及本协议项下约定的全部权利义务（包括但不限于违约责任、违约金比例等），甲方已充分告知并解释，乙方已明确确认并知晓接受。乙方不再要求调低本协议约定的违约责任或主张本协议相关约定无效。
八、本协议自双方签字或盖章之日起生效，本协议除盖章落款外，所有手写部分无效。自本协议生效之日起，乙方不得基于购房合同向甲方主张任何权利，甲方自本协议生效之日起免除全部责任；乙方同意，自本协议签署之日甲方有权将该房屋另行出售或作其他处分。《合同解除协议》落款处有G公司公章及赵某菲的签字、手印。
2021年12月17日，赵某菲诉至本院，要求G公司返还购房款并支付利息及违约金。
审理过程中，G公司就双方之间合同订立及解除的事实均无异议，亦认可已收取赵某菲购房款1833051元。但提出以下抗辩意见，该公司于2021年3月26日向赵某菲支付的补偿款91652.55元，依据解除合同的约定，应在退房款中予以扣除。赵某菲表示，不同意退还该笔费用。赵某菲称在与G公司签订房屋买卖合同时其并不具备购房资格，其本来打算用亲戚的名义购买，故与G公司签订了更名协议。另，经本院释明，赵某菲坚持在本案中向G公司同时主张已付购房款利息及违约金。
G公司提出，已收到赵某菲交回的购房合同等相关材料，针对赵某菲的退房退款申请，该公司已经进入退款流程，截止至2021年12月6日，该公司已经就申请完成审查，按照协议约定，该公司会在审查完成后于30个工作日内办理退款事宜。
另查，赵某菲购买的涉案房屋现登记于G公司名下，该房屋现设有抵押登记，抵押人为G公司，抵押权人B银行，登记时间2019年7月25日。
经调解，双方未能达成一致意见。
裁判结果
一、被告北京G公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵某菲购房款一百八十三万三千零五十一元。
二、驳回原告赵某菲的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。本案中，赵某菲与G公司先后签订了《北京市商品房现房买卖合同》、《补充协议》、《无理由退房协议》、《更名权协议》、关于补偿款的《补充协议》及《合同解除协议》，上述协议均系赵某菲与G公司的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
赵某菲与G公司于2019年9月2日订立房屋买卖合同，赵某菲已按照合同约定向G公司支付购房款1833051元。但G公司出售给赵某菲的涉案房屋设有抵押且截止至本案辩论终结前，该抵押尚未解除。双方经协商于2021年10月7日签订了《合同解除协议》，按照协议约定，双方于2019年9月2日签订的《北京市商品房现房买卖合同》已于2021年10月7日解除，双方就购房款退款事宜亦作出约定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
赵某菲要求G公司按照《合同解除协议》的约定返还其已支付的购房款1833051元，并不违反双方《合同解除协议》约定及法律规定，法院予以支持。
赵某菲要求G公司向其支付已付购房款之利息及违约金，因双方在《合同解除协议》中明确约定：“乙方已经支付的房款不计利息，乙方不得基于购房合同向甲方主张任何权利，甲方自本协议生效之日起免除全部责任”，且G公司在《合同解除协议》中用黑色加粗字体注明：“乙方确认、原合同及本协议项下约定的全部权利义务（包括但不限于违约责任、违约金比例等），甲方已充分告知并解释，乙方已明确确认并知晓接受”，双方上述约定已明确排除了赵某菲向G公司主张已付购房款利息及违约金之权利，故此，在无相应证据证明《合同解除协议》系无效或应被撤销的情况下，遵循合同双方意思自治的原则，赵某菲要求G公司向其支付购房款之利息及违约金的请求，法院无法支持。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于G公司所提，该公司已向赵某菲支付的补偿款91652.55元系在双方房屋买卖合同继续履行的情况下，G公司才予以支付，故赵某菲应当将补偿款返还于G公司的意见。因双方在《合同解除协议》中约定赵某菲已付购房款不计利息，并未约定返还补偿款之内容。
现双方合同已经解除，G公司亦未提交其他证据材料证明赵某菲应将已收到的补偿款返还于G公司，且赵某菲明确表示不同意将该笔费用在返还的购房款中予以扣除。故此，对于G公司所提应将已付补偿款在返还赵某菲的购房款中扣除的辩解意见，法院不予采纳。
