北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某强、周某婕向本院提出诉讼请求：1、判令解除三方于2021年2月6日所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2、判令林某凤支付违约金160万元；3、诉讼费由林某凤承担。
事实和理由：2021年2月6日，李某强、周某婕与林某凤、中介公司签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合司》、《房屋交易保障服务合同》。约定：甲方（林某凤）将位于海淀区一号房屋（以下简称案涉房屋）出售给乙方（李某强、周某婕），房屋面积79.02平米，房款总价800万元。《房屋买卖合同》第五条约定：甲方承诺该房屋无司法查封或其他限制转让情形；甲方承诺其配偶和该房屋的共有人知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定……。
如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记的，守约方有权解除合同，违约方应按房屋成交总价的20%赔偿守约方损失；《补充协议》第五条约定：如出现该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方按房屋总价的20%向乙方支付违约金；《补充协议》第六条关于央产房的约定明确：甲方应于2021年3月31日前取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，如未按期取得，则应承担相应责任。此外，合同及协议还对付款方式、居间服务费、房屋权属及具体状况承诺、房屋交付、违约责任等内容进行了具体约定。
合同签订后，李某强、周某婕向中介公司支付居间代理费、保障服务费总计188000元，并依约向林某凤支付了定金50万元，2021年2月10日双方完成了网签合同备案。2021年3月10日，林某凤向李某强、周某婕发送《解除房屋买卖合同函》，告知：该房屋不符合上市交易条件，无法取得上市交易批准，解除双方签订房屋买卖合同及配套的其他合同，并表示拒绝承担任何责任。针对林某凤发送的解除函件，李某强、周某婕于2021年3月15日向林某凤发送《要求继续履行房屋买卖合同函》，告知：林某凤所称不符合上市交易条件，无法取得上市交易批准没有证据证实，林某凤应当通过自身行为完成房屋上市交易批准，要求林某凤继续履行合同。
2021年3月25日，林某凤将李某强、周某婕已支付的50万元定金退还至李某强、周某婕账户，以实际行动表明不再履行合同。结合上述事实情况，林某凤主张该房屋不符合上市交易条件，无法取得上市交易批准，没有依据支持，林某凤在《补充协议》中承诺于2021年3月31日前取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》的事实充分说明，李某强、周某婕对案涉房屋能够上市交易是有充分预期的。否则，林某凤不会做出上述承诺。即便存在林某凤配偶已分配的案外房屋面积超标情况，则林某凤家庭通过其自身行为，亦可取得该房屋上市交易批准，该房屋并非绝对不能交易。
林某凤及家庭成员不愿意承担案外房屋面积超标的处理代价，并以此为由拒绝履行合同的行为，构成根本违约。再有，即使该房屋因政策原因，确实不能上市交易，则依据房屋买卖合同第五条、补充协议第五条、第六条的约定，亦属于林某凤违约，林某凤应按合同约定，支付房屋总价20%的违约金。林某凤的违约行为，事实上给李某强、周某婕造成了重大的经济损失，结合目前北京学区房价格上涨的客观事实，李某强、周某婕目前以相同价格已无法购买到同区位同品质的房屋。给李某强、周某婕及家庭成员造成的经济损失与精神压力远非20%的违约金可以弥补。
综上，基于林某凤的违约行为，合同继续履行已无可能，故请求判令解除合同，并判令林某凤按照合同约定承担违约责任，支付违约金。
被告辩称
林某凤辩称，一、双方签署的房屋买卖合同、补充协议等文件应属于无效合同，不具备法律效力。1、双方签订的房屋买卖合同因违反国家行政法规强制性规定，违背公序良俗，属无效合同，自始不产生法律效力。2、双方签署的买卖合同、补充协议等文件形式不符合法律规定，不具备法律效力。3、各方签署的电子合同只有林某凤本人一方签字，但案涉房屋属于夫妻双方共同财产，林某凤配偶孟和平并未在电子合同上签字，也没有签署中介的制式文本“配偶同意出售房屋的声明”。
4、在签署无效的电子合同之前，对于该份电子合同，作为中介机构的中介公司没有履行合同解释的义务。二、林某凤对案涉房屋无法正常交易不存在过错（主要原因是房产交易中遭遇政策限制，中介未履行房屋信息查询义务，并承诺房屋可交易，房源未尽到房屋交易保障的审核义务，B对房屋可上市交易提供融资担保），且为避免损失扩大，林某凤已于2021年3月10日向原告发函，可见双方整个交易时间跨度很短，不足以给原告造成实际损失，这期间的房价也没有波动。同时，房产交易履行不能，并非林某凤违约。
原告向林某凤索赔高额的违约金，没有事实依据和法律依据。1、政策影响超出原告作为普通公民的预见范围，林某凤对案涉房屋无法正常交易不存在过错。2、在无效的电子合同签署前，中介经纪人多次表示案涉房屋可以上市交易，且没有对案涉房屋进行房屋核验，并为了打消林某凤的疑虑，由其关联公司A公司提供房产交易保障，由中介关联公司B提供交易担保，故，出现案涉房屋无法交易的情形属于中介公司及A公司、B公司原因导致，而非林某凤违约。
三、林某凤不存在违约行为，无须向原告支付任何违约金。1、根据前述第一点，案涉买卖合同应属无效，林某凤无须向原告承担违约责任，或支付违约金。如果法院认定合同有效，那么根据前述第二点，因为政策原因等不可抗力，林某凤无须向原告支付违约金，如果有违约金，那么也应该由中介或者其关联公司B承担，而不应该由林某凤承担。2、案涉房屋出售并非林某凤本意，林某凤是在中介公司多次施压沟通，并作出房屋可上市交易的承诺以及B公司提供担保的前提下才签署无效买卖合同的，法院不应认定林某凤存在违约行为。3、前述无效的电子合同签署后，林某凤也是一直配合原告办理房屋买卖的各项手续，直至林某凤得知房屋无法出售。
4、林某凤得知房屋因政策原因无法上市交易后第一时间告知原告希望原告早做打算，以避免出现损失。5、原告要求解除网签合同后，林某凤也是为了不影响原告再次购房，多次表示同意配合原告撤销网签，但原告及第三人一直没有行动，相关违约责任不应由林某凤承担。6、本案不存在违约责任情形。如果存在违约责任，违约金也应该由第三人中介公司承担，而非由林某凤承担，同时根据民法典第五百八十五条，违约金应该由法院酌情确定由中介公司承担。综上，不同意原告的全部诉讼请求，请求驳回原告的全部诉讼请求。
中介公司述称，认可李某强、周某婕所述事实，同意解除合同，其他诉讼请求与中介公司无关，不发表意见。
法院查明
2021年2月6日，李某强、周某婕与林某凤、中介公司签署了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合司》、《房屋交易保障服务合同》。约定：林某凤将案涉房屋出售给李某强、周某婕，房款总价800万元。同时约定：林某凤承诺该房屋无司法查封或其他限制转让情形；林某凤承诺其配偶和该房屋的共有人知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定……。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记的，守约方有权解除合同，违约方应按房屋成交总价的20%赔偿守约方损失。如出现该房屋被查封或限制转让，导致李某强、周某婕无法取得房屋所有权的，视为林某凤根本违约，李某强、周某婕有权解除合同，林某凤按房屋总价的20%向乙方支付违约金；
《补充协议》第六条关于央产房的约定明确：林某凤应于2021年3月31日前取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，如未按期取得，则应承担相应责任。合同签订后，李某强、周某婕向中介公司支付居间代理费、保障服务费总计188000元，并依约向林某凤支付了定金50万元，2021年2月10日双方完成了网签合同备案。
2021年3月10日，林某凤向李某强、周某婕发送《解除房屋买卖合同函》，告知：该房屋不符合上市交易条件，无法取得上市交易批准，解除双方签订房屋买卖合同及配套的其他合同。针对林某凤发送的解除函件，李某强、周某婕于2021年3月15日向林某凤发送《要求继续履行房屋买卖合同函》，载明：林某凤所称不符合上市交易条件，无法取得上市交易批准没有证据证实，林某凤应当通过自身行为完成房屋上市交易批准，要求林某凤继续履行合同。2021年3月25日，林某凤将李某强、周某婕已支付的50万元定金退还。
庭审中，林某凤申请证人高某（房管处负责干部）出庭作证，称案涉房屋根据规定，存在超标，案涉房屋属于成套超标，需要退回，不具备上市交易条件。
裁判结果
一、解除林某凤与李某强、周某婕于2021年2月6日签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；
二、林某凤于本判决生效后七日内向李某强、周某婕支付违约金100000元；
三、驳回李某强、周某婕的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
李某强、周某婕与林某凤、中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。
现双方均同意《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》解除，法院对此不持异议。关于李某强、周某婕要求严解除《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》，系另一法律关系，本案不予处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
关于李某强、周某婕要求林某凤支付违约金160万元的诉讼请求，综合考虑案涉合同履行时间、买受方的实际损失及出卖方的违约情形，法院酌定林某凤应向李某强、周某婕支付违约金10万元。林某凤的辩称理由，于法无据，法院不予采信。
