北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告苏某强向本院提出诉讼请求：1.确认我与林某娟于2000年3月21日签署的《房屋买卖协议》有效；2.判决位于北京市昌平区一号房屋归我所有；3.判令林某娟、张某帅配合我将房屋的集体土地建设用地使用证转移登记至我名下。
事实与理由：1998年我将户口迁入d村，与林某娟、张某帅为同村村民，林某娟与张某帅系夫妻。2000年3月21日我与林某娟签订《房屋买卖协议》，约定：林某娟将位于d村西北部的二层楼房一栋以总价87000元出售给我。我按照协议约定支付了房屋款项。
协议签署后，我实际享有d村村民权益，履行村民义务至今，并经过北京市昌平区d村民委员会（以下简称d村委会）确认涉诉房屋产权归我所有，但是林某娟、张某帅一直未配合我办理集体土地建设用地使用证的转移登记，涉诉房屋的宅基地使用权人仍旧为林某娟的配偶张某帅。故我提起诉讼，请求法院支持我的诉讼请求。
被告辩称
被告林某娟、张某帅辩称：苏某强的第一项诉讼请求为确认双方的买卖合同有效，第二项诉讼请求与本案是两个法律关系，不是本案房屋买卖合同纠纷审理的范围，苏某强针对涉案房屋只是拥有使用权，不是所有权。关于产权证书的转移登记，我方不同意。我方只有这一份土地使用权证，在本村并没有其他的土地。集体土地建设用地使用证在昌平区已经冻结，无法进行变更登记，苏某强的这项请求无事实和法律依据。
2000年3月21日林某娟变卖涉案房屋时没有经过张某帅的同意，张某帅也对此提出异议，涉案土地的使用权证登记在张某帅名下。苏某强并非d村原始居民，其户口是后迁入的，当时户口迁入d村的原因我方不知情。苏某强在原先的村里有宅基地，其无权再次购买宅基地上的房屋。我方认为苏某强不属于d村的集体经济组织成员，虽然户口迁入了但是苏某强在d村不享受股权分红，我方认为是否为集体经济组织成员享受股权分红是一个标志性的标准。综上我方请求法院驳回苏某强的诉讼请求。
反诉原告林某娟、张某帅向本院提出诉讼请求：确认林某娟与苏某强于2000年3月21日签订的《房屋买卖协议》无效。事实与理由：林某娟与苏某强于2000年3月21日签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同，故我方提出反诉，请求法院支持我方的反诉请求。
反诉被告苏某强辩称：不同意林某娟、张某帅的反诉请求。林某娟与我在2000年签署《房屋买卖协议》，2000年的时候我和林某娟、张某帅都是d村的村民，转卖宅基地上的房屋是合法的。从2000年签订《房屋买卖协议》交付房屋至今我一直在涉案房屋内居住，已有20多年，张某帅从未表示过异议。
d村委会也认可我是本村村民并出具了证明，d村委会代表村集体成员承认《房屋买卖协议》是有效的。我享有该村村民的收益，行使村民选民资格。林某娟、张某帅有了新的宅基地，各自一户一宅。
法院查明
林某娟与张某帅系夫妻关系。d村一号院宅基地使用权登记在张某帅名下。2000年3月21日苏某强（买方）与林某娟（卖方）签订《房屋买卖协议》，约定：订立双方：苏某强，d村村民，林某娟，d村村民。双方经过充分协商达成本协议，须共同遵守。卖方将属于自己所有坐落在d村二层楼房一栋卖给苏某强。上述房产及院总价款87000元，由买方分三次付清，现已付三万元整，本协议签字之日付二万元整，余款三万七千元整应在2000年6月30日之前一次付清（付款以收条为准）。本协议签字之日卖方将房交付买方，同时将土地使用证交付买方。本协议一式二份，双方各执一份。
协议签订后，苏某强向林某娟付清购房款87000元，林某娟将涉案宅院及该宅院的集体土地建设用地使用证交付苏某强。经双方确认，签订《房屋买卖协议》时该宅院内除二层楼房外，还有西房两间半及厕所一间。苏某强主张《房屋买卖协议》约定的是林某娟向其出售该宅院内的全部房屋，并非仅向其出售二层楼房。
林某娟、张某帅对此不予认可，主张其仅将该宅院内的二层楼房一栋出售给了苏某强。该宅院内的房屋交付苏某强后，苏某强在原有二层楼房东侧一层的部分上加建了一层，并新建了东房三小间和南房两间。双方均未提交该宅院内的房屋在建造时的审批手续。
苏某强原系北京市昌平区G村民，1998年2月苏某强的户口迁至d村，2021年7月苏某强的户口迁至涉案宅院内，为农业家庭户。为证明其系d村集体经济组织成员，苏某强提交《证明》《d村民委员会对“集体使用土地”经济补偿农户协议》《农村地区宅基地审批同意材料》等予以证实。其中《证明》由d村委会出具，内容为：苏某强，户口所在地d村，其妻子王某洁。苏某强、王某洁二人于1998年从昌平区G村迁入至d村，属于d村村民。《d村民委员会对“集体使用土地”经济补偿农户协议》由d村委会与苏某强于2002年6月10日签订，显示户主为苏某强，占用土地3亩，每半年付款额50%为300元。
《农村地区宅基地审批同意材料》由d村委会及北京R公司于2021年7月7日出具，内容为：d村一号宅基地因土地证使用者与实际使用人不符，此处为合法宅基地，用途为住宅用地。该处房屋产权人为苏某强。现有房屋12间，用地面积191.21平米。材料下方注明：仅限于迁户口使用，不做为其它证明。
林某娟、张某帅对此不予认可，主张苏某强的户口迁入d村系违法迁入，苏某强不享受该村股份分红，并非该村集体经济组织成员。苏某强认可其未能享有d村股份分红的利益，但主张因其户口系后期迁入该村的，d村委会称户口后期迁入该村的村民均不能享受股份分红的利益。庭审中，经询，双方均表示其不清楚现由何部门办理集体土地建设用地使用证的转移登记手续。
裁判结果
一、苏某强与林某娟于二○○○年三月二十一日签订的《房屋买卖协议》有效；
二、驳回苏某强的其他诉讼请求；
三、驳回林某娟、张某帅的反诉请求。
房产律师靳双权点评
本案所涉房屋系农村宅基地上的房屋，农村宅基地上房屋的转让必然涉及宅基地使用权转让的问题。而根据我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权，买受人为非本集体经济组织成员的宅基地房屋买卖合同损害了集体经济组织利益，应认定为无效，但我国法律并不禁止宅基地使用权在本集体经济组织成员内部进行流转。
本案中，苏某强与林某娟签订《房屋买卖协议》时苏某强的户口已迁入d村，成为d村的村民，《房屋买卖协议》签订后，苏某强已将户口迁入该院。苏某强提交的证据亦显示其系d村的农户，享受集体使用土地的经济补偿，故林某娟、张某帅关于苏某强并非d村集体经济组织成员的抗辩意见，缺乏依据，法院不予采信。
林某娟将其宅基地上的房屋出卖给本村同一集体经济组织成员，其与苏某强签订的《房屋买卖协议》已实际履行完毕，双方的行为并未导致该村宅基地使用权流转至该村集体经济组织成员之外，亦未损害该村集体经济组织利益，故苏某强与林某娟签订的《房屋买卖协议》应属有效。另外，苏某强与林某娟签订合同并已实际履行多年，在房产增值的情况下，林某娟、张某帅以转让农村房屋违反法律为由，要求确认《房屋买卖协议》无效，其行为违背了诚实信用原则，法院不予支持。
《房屋买卖协议》虽写明林某娟将d村西北部的二层楼房一栋出卖给苏某强，但双方同时约定该宅院的四至，该房产及院总价款为87000元，故可以认定林某娟系以87000元的价格将该宅院内的全部房屋出卖给了苏某强，并非仅将该宅院内的二层楼房出卖给了苏某强，故对林某娟、张某帅关于其仅将该宅院内的二层楼房出卖给苏某强的抗辩意见，法院不予采信。
苏某强与林某娟签订《房屋买卖协议》时张某帅虽未签字，但该《房屋买卖协议》已实际履行二十余年，张某帅并未对此提出异议，其现以其对该协议存在异议为由予以抗辩，缺乏依据，法院不予采信。因本案为农村房屋买卖合同纠纷，苏某强要求确认该宅院内的房屋归其所有，与本案不属于同一法律关系，且该宅院内的房屋在建造时并未经过相关部门合法审批，故对苏某强的该项诉讼请求，法院不予支持。
鉴于目前并不具备办理集体土地建设用地使用证转移登记手续的条件，故对苏某强要求林某娟、张某帅配合其办理涉案宅院集体土地建设用地使用证转移登记手续的诉讼请求，法院不予支持，苏某强可待具备办理条件时另行主张。
