北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某伊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《公积金贷款付款方式补充协议》及补充协议、网签合同；2.请求依法判令被告向原告赔偿损失100000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2021年5月5日，经第三人y公司居间介绍，促使原告陈某伊作为出卖人，被告赵某强作为买受人，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《公积金贷款付款方式补充协议》，并共同与第三人签订《居间服务合同》。后因户籍及总房款问题又分别于2021年5月5日、2021年7月14日签订补充协议。合同签订后，原告积极履行合同义务，并完成户籍迁出等义务，但被告赵某强未按合同约定向原告支付户籍迁出保证金，根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条违约条款（二）逾期付款责任：“买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。”经原告催要后，被告非但拒绝支付，还在未支付尾款的前提下要求办理过户手续，严重不符合合同约定。
另：第三人y公司，应当按照《居间服务合同》全面履行自己的合同义务。第三人未能在被告违约时积极协调被告按合同约定履行，反而多次同被告方一起要求在被告未支付尾款及户籍保证金的前提下办理过户手续，未能尽职尽责履行居间义务。原告认为：依法成立的合同对各方当事人均具有法律约束力，被告未按照合同约定支付户籍迁出保证金的行为已经构成违约，给原告造成巨大的财产损失，原告依约享有合同解除权。第三人也未尽职尽责地履行居间义务。为维护原告的合法权益，现具状起诉，请求贵院依法支持原告的各项诉讼请求。
被告辩称
赵某强辩称，一、本案双方于2021年5月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《公积金贷款付款方式补充协议》《补充协议》等合同。上述合同真实、合法、有效，答辩人一直积极履行合同义务，而原告一直怠于履行合同义务，法院应当依法驳回原告诉讼请求。1、本案双方于2021年5月5日签订案涉房屋一系列买卖合同，答辩人当日向原告支付10万元购房定金。其中《公积金贷款付款方式补充协议》约定，原告确认案涉房屋的户籍登记情况为有户籍登记，原告应于60日内将户口迁出。而在合同签订后，原告怠于履行合同义务，且以原房主户籍无法迁出为由，多次要求无责解除双方签订的一系列案涉房屋买卖合同。
答辩人一直多次催促原告继续履行合同，截至2021年7月14日，原告仍未将原房主户籍迁出，已经构成根本违约，但答辩人并未主张解除合同而是与原告又签订一份《补充协议》，再次确认了交易房屋及价格，目的就是希望能够继续履行合同，完成案涉房屋交易。
2、《公积金贷款付款方式补充协议》作为《北京市存量房屋买卖合同》的补充协议及附件第五条特别约定：买卖双方的权利义务以本补充协议及《北京市存量房屋买卖合同》为准，如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。《北京市存量房屋买卖合同》、《公积金贷款付款方式补充协议》均约定了违约责任条款但内容不同，所以如果出现违约情形优先适用《公积金贷款付款方式补充协议》的相关约定。答辩人一直积极履行房屋买卖合同，没有上述情形。
3、答辩人并不存在任何违约行为。从合同目的、合同内容以及北京市房屋买卖交易流程可以得出，《公积金贷款付款方式补充协议》第二条第3款所设置的“户籍迁出保证金”条款是专门约束出卖人的，是防止出卖人在房屋交付、过户后不迁出户口而特别设置。具体讲就是，如果买卖的房屋不涉及到迁户问题，合同双方就按照合同约定时间节点付款；如果涉及到迁户问题，卖方同意买方将支付购房款的一部分作为户籍迁出保证金扣留。就本案来说，既然原告在过户前已经将户籍迁出，那么“户籍迁出保证金”条款也就丧失存在的意义与基础，更不存在支付保证金的问题。根据合同约定流程原告应配合答辩人办理贷款事宜，答辩人按合同节点支付购房款。
二、答辩人的迟延支付行为是由于原告未履行合同义务所致，并不是违约行为，原告也不能因此而主张解除案涉房屋买卖合同。1、原告与答辩人约定于2021年8月2日办理案涉房屋的贷款业务及查询该房屋的户籍迁出信息。在双方办理完贷款业务后，原告称身体不适，拒绝配合答辩人查询案涉房屋的户口迁出信息。因此原告所称完成户籍迁出义务只是其口头通知答辩人，不能证明其已经完成了相关合同义务。答辩人从未拒绝支付户籍迁出保证金。2、为了保障买卖双方的利益，北京市二手房交易中介在进行二手房买卖过程中，都是将户籍迁出保证金委托银行进行资金托管。
在买受人与出卖人进行房产过户前，案涉房产户口存在即使迁出后又可以随时迁回的风险。因此北京市二手房中介行业惯例就是在商品房过户后，到房产所在地派出所核实户籍信息，如房屋原户籍确已迁出，就将户籍保证金由银行托管账户支付给出卖人。且本案第三人：y公司工作人员已经多次向原告说明户籍迁出保证金的支付流程。答辩人也同意按流程向原告支付户籍迁出保证金。而截止收到诉状之日原告也从未配合答辩人一同核实案涉房屋的户籍迁出信息。
3、在答辩人与原告办理银行贷款申请时，由于政策原因工作人员告知答辩人需要采取公积金贷款和商业贷款组合的付款方式支付该房屋价款，原告签字同意，而办理商业贷款除原告签字外还需要其配偶签字，原告配偶当日不在场，后其配偶以组合商贷不能接受为由，拒绝去银行签字，因此商业贷款没有审批完成。答辩人为了促成此次交易，再一次作出让步，承诺可以不申请商业贷款，除公积金贷款外，剩余的房款由其自行筹集并转入银行托管账户。而原告仍然拒绝与答辩人共同设立银行资金托管账户。致使案涉房屋交易再一次中止。
4、双方的案涉房屋买卖合同已经履行了主要义务，答辩人与原告已经共同办理了案涉房屋的网签手续。且公积金贷款审批程序已经完成。答辩人为了促使本次交易完成，除积极履行自身合同义务外，还屡次让步，反而是原告拒不履行合同义务，多次违反合同约定，违反最基本的诚实信用原则。
三、本案原告提出的赔偿损失没有事实与法律依据。本案双方在签订案涉房屋买卖合同后，由于案涉房屋价值上涨，原告在交易怠于履行合同义务，拖延交易时间，屡次违约，其目的就是为了解除案涉房屋买卖合同，再以高价出卖案涉房屋。而答辩人一直在积极履行合同义务，从未有任何违约行为，原告的赔偿损失缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回。基于以上理由，答辩人请求人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。
法院查明
陈某伊为精神残疾人，监护人为周某康。北京市西城区一号房屋登记在陈某伊名下。
2021年5月5日，陈某伊（出卖人）与赵某强（买受人）经y公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，内容有：第一条、房屋基本情况。出卖人所售房屋为楼房，坐落西城区一号。......第四条、成交总价格、付款方式、付款时间。（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1300000元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4150000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。.
.....第六条、房屋的交付。（一）出卖人应当按照下列第4项约定将该房屋交付给买受人。......4、按照本项约定的时间或约定条件：收到全部尾款后20日内将该房屋交付给买受人。......第八条、权属转移登记。（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。......第九条、违约条款。......（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：......2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。......
同日，陈某伊与赵某强签订《放弃办理资金托管声明书》，内容为：就本次房屋交易资金中的320000元整，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并自行承担因此产生的风险及损失。审理中，陈某伊主张该320000元指的是定金100000元、户口保证金200000元、物业保证金20000元。
同日，陈某伊（出卖人）与赵某强（买受人）签订《公积金贷款付款方式补充协议》，内容有：第一条、房屋成交价格。该房屋按套计价，成交总价包括房屋成交价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价合计为545万元，此价格为出卖人净得价，不含税。第二条、付款方式。1、定金：买受人向出卖人支付定金总额为100000元（不高于成交总价的20%）。（1）买受人于2021年5月5日将第一笔定金100000元以自行支付方式支付给出卖人；......2、物业交接保证金：出卖人同意将购房款20000元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。
3、户籍迁出保证金：出卖人确认该房屋的户籍登记情况为有户籍登记，出卖人应于本合同签订之日起60日内迁出。出卖人同意将购房款200000元作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人。户籍迁出前产生的责任由出卖人承担。4、公积金贷款部分房款：（1）买受人委托担保公司向相关机构办理公积金贷款。（2）买卖双方应于网签后7日内与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为840000元。......
……第四条、违约责任。1、买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。......3、买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；......第五条、其他事项。1、买卖双方的权利义务以本补充协议及《北京市存量房屋买卖合同》为准，如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。......
同日，陈某伊（甲方、出卖方）与赵某强（乙方、买受方）签订《补充协议》，内容有：第一条：成交价格。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为5450000元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条：经甲、乙双方友好协商，于2021年5月5日签署的买卖合同，第八条所约定的“合同签订之日起90日内”更改为“甲方将该房屋内原有吴某江等三人户口迁出后90日内”。第三条：经甲、乙双方友好协商，甲方因该房屋内原有吴某江等三人户口无法迁出，则双方解除2021年5月5日签署的买卖合同，双方互不承担违约责任。
上述合同及补充协议签订当日，赵某强向陈某伊支付定金100000元。
2021年6月18日，赵某强委托律师事务所向陈某伊发送律师函，要求陈某伊依约将吴某江等三人户口迁出并积极配合办理房屋交付及变更登记等手续，否则将要求陈某伊承担违约责任。审理中，赵某强主张由于陈某伊不配合办理网签、贷款等手续，且多次表示不想出售房屋，其才向陈某伊发送了律师函。陈某伊主张律师函中只提到了户口问题，赵某强在未到迁户时间的情况下就发送律师函，对陈某伊造成了较大伤害。
2021年6月27日，陈某伊一家户口从案涉房屋迁出。前房主吴某江一家的户口仍登记在案涉房屋。
2021年7月8日，赵某强向陈某伊表示即使原房主的户籍无法迁出，其也愿意继续购买案涉房屋。
2021年7月14日，陈某伊（甲方、出卖方）与赵某强（乙方、买受方）签订《补充协议》，内容有：第一条：成交价格。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为5450000元整。第二条：1.厨房、卫生间、门窗固定装饰装修不动，其余家具家电等设备设施归属权为甲方。2.关于合同价与网签价不符，不影响总房款5450000元整。3.甲乙双方同意，甲方所得交易价款5450000元整，此价格为甲方净得价，不含税，税款均由乙方承担。同时甲方不承担合同价与网签价不符的任何责任和后果。
2021年7月15日，案涉房屋进行了网签即《北京市存量房屋买卖合同》。
2021年8月2日，陈某伊与赵某强办理了贷款面签手续。
赵某强提交的手机短信显示：2021年8月3日，赵某强申请的公积金贷款获得审批通过，贷款额为570000元。审理中，赵某强主张贷款金额不足的部分，其同意与首付款一同支付给陈某伊。
根据各方所在的微信群记录记载：一、2021年6月30日，陈某伊方表示其户口6月27日已经迁出，要求往下走流程。二、2021年7月16日，y公司就户口保证金的支付问题起草了补充协议，补充协议的内容有：“......第二条：1.甲方承诺，陈某伊及家人户口已于2021年6月27日迁出。乙方不再扣留户籍迁出保证金，于过户前三日向甲方支付户口保证金200000元。2.甲方已积极配合乙方与前产权人（吴某江等三人）户口迁出事宜，此后如前产权人（吴某江等三人）户口未迁出，乙方不追究甲方任何责任。本协议签订后，乙方办理前产权人（吴某江等三人）户口迁出事宜须甲方配合时，甲方可以协助乙方，但甲方不再对前产权人（吴某江等三人）户口迁出承担任何责任”。赵某强表示认可。
陈某伊方表示原合同对户口保证金已有约定，要求赵某强按照原合同约定支付户口保证金，不同意另行签订补充协议。陈某伊方在微信群中发送了家庭户口本。赵某强、y公司认为应当在过户完查询确保户口迁出后再支付户口保证金。陈某伊方则认为其家庭户口已经迁出，户口保证金的支付条件已经成就。
三、2021年7月17日，各方就户口保证金的支付问题继续进行沟通，但未有结果。四、2021年7月20日，陈某伊方发送“经派出所告知今日前房主户口已迁出”。赵某强、y公司回复收到。五、2021年7月30日，各方商量办理贷款事宜。陈某伊方同时表示还没有收到户口保证金200000元。y公司回复办完贷款后，首付款和户口保证金都办理资金托管。
审理中，经本院查询，吴某江等三人的户口于2021年7月20日从案涉房屋迁出。
裁判结果
驳回陈某伊的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
虽然陈某伊系精神残疾人，但其法定代理人周某康认可参与合同的签订和履行过程，对陈某伊签订的合同及补充协议予以认可，因此，陈某伊与赵某强签订的房屋买卖合同及相关补充协议应属有效。本案的争议焦点为：一、户口保证金的支付时间；二、合同是否应当予以解除。
关于争议焦点一。《公积金贷款付款方式补充协议》约定：“出卖人确认该房屋的户籍登记情况为有户籍登记，出卖人应于本合同签订之日起60日内迁出，出卖人同意将购房款200000元整作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人。”双方明确约定了户籍迁出的期限及户口保证金的支付期限。陈某伊一家的户口于2021年6月27日迁出案涉房屋。双方在原补充协议中约定如吴某江等三人户口无法迁出，则合同解除，双方互不承担违约责任，但之后赵某强明确表示即使吴某江等三人户口无法迁出，其也同意继续履行合同。
2021年7月20日，吴某江等三人户口迁出，陈某伊当日即告知了赵某强和y公司。按照《公积金贷款付款方式补充协议》的约定，赵某强应于2021年7月20日向陈某伊支付户口保证金。
关于争议焦点二。首先，合同第九条约定的逾期付款违约责任针对的应当是购房款，而户口保证金在性质上不属于购房款，赵某强逾期支付户口保证金不应适用该条款的约定，合同及补充协议均未明确约定将迟延支付户口保证金作为合同解除的条件；
其次，即便认为迟延支付户口保证金适用合同第九条的约定，赵某强迟延支付户口保证金达到了合同约定的解除条件，也应当审查赵某强的违约程度是否显著轻微，是否影响陈某伊合同目的的实现，以此确定合同应否解除。根据各方当庭陈述及在案证据可知，赵某强只是对户口保证金的支付期限存有异议，而并非恶意拒绝支付户口保证金，纵观双方的合同履行过程，各方已经完成了网签、批贷等一系列手续，合同完全具备继续履行的条件，综合考虑在案证据及合同履行情况，应当认定赵某强的违约程度显著轻微，不影响陈某伊合同目的实现，合同亦不应解除。
综上所述，对陈某伊要求解除合同、补充协议、网签合同的诉讼请求，法院不予支持。陈某伊要求赵某强赔偿损失100000元的诉讼请求，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。双方的合同应当继续履行，赵某强亦应尽快支付户口保证金，就迟延支付户口保证金的违约责任，陈某伊可另行主张权利。
